南通房屋维修基金管理部门_南通维修基金价格

1.南通市通州区住房和城乡建设局的下属单位

2.南通市低价房申请标准是什么？

3.南通物业管理条例2022年新法规

4.南通收房的时候都要注意哪些验房步骤

5.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法的第二十条

南通市通州区住房和城乡建设局的下属单位

行政管理型事业单位，录属于通州区建设局。

主要职责：

1.实施城市规划方面的监察。依据《中华人民共和国城市规划法》及有关法规和规章，对全区建制镇规划区内的建设用地和建设行为进行监察，对建制镇规划区以外的单位建设行为进行监察；

2.实施工程建设方面的监察。依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》等法律、法规和规章，对全区范围内的建设工程项目报建、招投标、勘察、设计、施工(含建筑装饰、装修)、质监、监理和档案管理中的违法、违章行为进行监察；

3.实施城市市政公用事业方面的监察。依据《城市供水水质管理规定》、《城市燃气管理办法》等有关法律、法规和规章，对危害、损坏城市供水、供气、供热及城市道路照明等设施的违法、违章行为进行监察，对城市供水、供气、供热等企业相关资质及安全生产等方面进行监察；

4.实施城市房地产管理方面的监察。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，对违反城市城市拆迁、房地产开发、经营、交易、租赁、抵押等违法、违章行为进行监察；

5.对各建制镇城建监察工作进行业务指导；

6.在受委托的监察范围内，以委托行政机关的名义实施行政处罚；

7.完成行政主管部门交办的其它工作。

负责人：顾景 行政管理型事业单位，录属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻执行国家、省、市建设工程质量管理的法律、法规和政策；

2.受理建设工程项目质量监督申报，按规定收取工程质量监督费；

3.对涉及结构安全、重要使用功能及环境质量的原材料、构配件、商品混凝土等进行监督；

4.对工程参建各方责任主体的质量行为以及执行工程建设强制性标准的情况进行监督；

5.对地基基础、主体结构、重要使用功能及环境质量进行监督；

6.对地基基础、主体结构、单位(子单位)工程的竣工验收进行监督；

7.对工程质量检测工作进行监督；

8.编制并向建设行政主管部门报送《建设工程质量监督报告》；

9.对工程质量事故(问题)处理进行监督；

10.参与查处工程质量违法、违规行为；

11.参与本区工程质量检查和优质工程评选；组织优质结构工程的评选；

12.参与本区内有争议的工程质量鉴定和工程质量投诉处理工作；

13.建立各责任主体业绩和不良行为档案，定期向社会公布；

14.完成建设行政主管部门委托和交办的其它工作。

负责人：吴晓东 行政管理型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市工程建设标准定额和工程造价管理的政策、法律、法规及规章，结合本区实际研究拟订具体实施办法并组织实施；

2.负责建筑工程承、发包计价行为的管理，包括施工预算、招标标底、投标报价、签订合同和工程结算价等活动的监督管理；

3.负责对工程造价异议和纠纷的调解和处理；

4.负责本区“施工取费标准证书”申报与日常管理；

5.负责本区“工程造价编审专业人员资格证书”的年检、造价工程师的注册登记及管理工作，对工程造价编审专业人员进行业务培训；

6.负责对本区建设工程现场安全、文明施工措施费的核定；

7.负责测算、发布本区建设工程材料预算价及指导价信息；

8.负责按规定收取本区工程(劳动)定额编制费；

9.建立工程造价管理数据库系统，推进工程造价管理现代化；

10.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：黄新华 社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市关于城建档案管理的政策、法律、法规和规章；

2.负责对全区列入城建档案接受范围内的工程建设档案工作及各镇建设档案工作进行监督和指导；

3.负责查处违反城建档案法律、法规的行为；

4.负责对列入城建档案接收范围的工程竣工档案进行预验收，预验收合格出具工程档案认可证明并督促移交；

5.负责对接收的全区重要工程和长期保管的城建档案资料进行分类、整理、归档、维护，保证城建档案的完整和安全；

6.开发档案信息，为城市规划、建设、管理服务；

7.编制检索工具和开发档案目录，开展编研、编撰工作，按国家有关规定向社会提供利用；

8.研究并应用新的科学技术，逐步实现城建档案管理的现代化；

9.举办各种形式的城建档案展览，组织开展学术研究活动；

10.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：仲兰琪 社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市有关城市道路照明设施建设管理的法律、法规、规章和强制性标准，拟订本区实施意见；

2.负责城市道路照明设施建设改造的长远规划和年度编制的具体工作；

3.负责城市道路、广场等公共照明设施新建、改建工程的建设管理；

4.负责城市道路、广场等公共照明设施的维护管理，对其安全运行进行监督管理；

5.负责对触及、迁移、拆除城市道路照明设施或影响城市道路照明设施安全运行的施工工程进行审核；

6.参与道路照明用电费用的监督管理；

7.推广应用城市道路照明设施的新技术、新设备、新工艺；

8.指导建制镇的道路照明设施的规划、建设管理；

9.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：吴德林 社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市关于市政工程、公用事业的政策、法律、法规、规章和强制性标准；

2.负责承办城市道路、供水、排水、供热、供气、燃气、公共交通的长远规划和年度编制的具体工作；

3.负责城区道路、桥涵、广场及其附属设施的建设、养护和维修管理，接受委托负责城市道路的占用、挖掘、管线和杆线设施建设的审批等路政管理；

4.负责城区公共排水设施的建设、养护和维修管理；

5.负责全区新、扩、改建供水工程的设计审查、竣工验收备案、供水企业资质审查的前期工作，负责供水企业行业管理；

6.负责全区新、扩、改建供热、供气工程设计审查、竣工验收备案、供热企业资质审查的前期工作和供热企业行业管理；

7.负责全区新、扩、改建燃气工程项目审批、设计审查、竣工验收备案、设施许可的前期工作，负责燃气企业和燃器具安装维修单位资质审查的前期工作；组织燃气企业、燃器具安装维修单位有关从业人员的岗位培训，负责燃气企业安全生产经营和燃气用具销售、安装维修、使用的监督管理，负责燃气供应状况的综合设计，负责供气行业管理，参与燃气事故的调查处理；

8.负责城市公共交通的行业管理。负责瑜市出租汽车经营企业和经营者的资质审查和客户服务的监督管理；负责城市车辆清洗站建设、运营许可审批和经营服务的监督管理；

9.指导建制镇的市政工程、公用事业的建设管理；

10.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：顾斌 社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市房屋安全鉴定管理的政策、法规、规范和技术标准，研究拟订本区城镇危险房屋管理的实施办法；

2.负责对房屋所有权人提出的安全鉴定申请的房屋，进行安全鉴定；

3.负责对鉴定为危险房屋的鉴发危通知书，并提出解危措施，督促房屋所有权人实施解危措施；

4.负责对危险房屋解危的技术咨询；

5.负责办理与危险房屋鉴定有关的其它事项；

6.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：顾晓琴 (挂“通州市人民公园”牌子)社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市关于园林绿化的政策、法律、法规、规章和强制性标准，拟订我区实施意见；

2.负责城市园林绿化、负景名胜、动物园发展的长远规划和年度的编制的具体工作；

3.负责全区公共绿地、居住区绿地、风景林地和城市主干道绿化带的绿化工程设计审查的具体工作，参与工程建设项目的附属绿化工程的设计审查，承办绿化工程竣工验收的具体事项；

4.负责全区城市树木砍伐、移植、占用绿地审批的前期工作；

5.负责城区公共绿地、防护绿地、风景林地、行道树及干道绿化带的建设、养护管理；

6.负责全区风景名胜、古树名木的监督管理；

7.负责指导全市游乐园、动物园、植物园和生产绿地的建设管理；

8.指导城镇住宅区、单位的绿化建设和建制镇的绿化工作；

9.负责城区公园、公共休闲场地的建设和经营管理；

10.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：顾景 社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市物业管理有关规定，拟订行业管理制度及服务标准；

2.负责对物业管理企业的业务指导；

3.负责业主机构的登记，协调处理物业管理中发生的矛盾和问题，接收和处理对物业管理的投诉；

4.指导物业管理企业提前介入房地产开发，协调处理物业管理过程中的纠纷；

5.参与新建住宅小区的综合验收，核发《通州区物业管理验收交接许可证》；

6.负责物业共用部位、共用设施维修基金的归集管理；

7.执行物业共用部位、共用设施、设备维修管理的有关规定，负责维修项目的核定、经费的审核、结算等管理工作；

8.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：卑晓鑫 社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市建设工程施工图设计和抗震设防政策、法律、法规和规定，拟订本区施工图设计审查(含抗震专项审查)的实施办法；

2.接受委托，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对新建房屋建筑工程和市政基础设施工程施工图的结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行施工图设计(含抗震专项)审查，出具审查报告并提出整改意见；

3.组织编制实施抗震防灾规划，负责管理建设工程的抗震设防、抗震设计审查和原有建筑构物的抗震鉴定与加固；

4.组织调查、评估震后建设工程震害，参与指导、抢修、排险和震后恢复重建；

5.参与工程竣工验收；

6.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：葛振军 (挂“通州区房地产交易管理所”牌子)，社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市有关房地产管理的政策、法律、法规和规章；

2.负责全区房屋权属登记管理工作，核发《房屋所有权证》；

3.负责全区房屋的买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等权属发生转移的转移登记、变更登记及注销登记；

4.负责全区房地产抵押登记，核发《房屋他项权证》；

5.负责房屋租赁登记，核发《房屋租赁证》；

6.负责商品房预售备案合同备案登记，房屋所有权初始登记和房地产权属总登记；

7.负责公有房地产价格评估，为房地产交易、抵押、促裁、转让提供确定价值依据；

8.负责房地产产权产籍档案资料管理，提供房屋产权咨询服务，参与调解房屋权属纠纷；

9.协助监督、检查、处理、调解违反房地产交易和房屋租赁规定的；

10.负责直管公房的产权管理；

11.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：丁洪军 社会公益型事业单位，隶属于通州区建设局。

主要职责：

1.贯彻、执行国家、省、市有关白蚁防治工作的法律、法规政策，拟订本区白蚁防治的实施办法；

2.负责全区白蚁防治管理工作；

3.负责做好白蚁防治药物的鉴定和安全管理工作；

4.负责全区的蚁情调查和监控，监督全区的白蚁防治工作情况；

5.负责白蚁防治的科学研究，宣传白蚁防治知识；

6.完成建设行政主管部门交办的其它工作。

负责人：邵建华

南通市低价房申请标准是什么？

南通市市区保障性商品房管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为进一步完善住房保障体系，切实解决低收入家庭住房困难，规范保障性商品房配售管理工作，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市区（崇川区、港闸区、南通经济技术开发区，下同）范围内保障性商品房的配售管理，适用本办法。

第三条 本办法所称保障性商品房，是指由提供的限房价、限套型、限对象、限转让，定向配售给市区有一定购房能力的低收入住房困难家庭的，具有社会保障性质的住房。

第四条 市房产管理局是市区保障性商品房管理的扎口部门，具体负责有关配售管理工作。

市发展改革、国土、规划、建设、财政、民政、物价、统计、公安、劳动保障、监察、审计等相关部门，各区（管委会）以及街道（乡镇）、社区等基层组织，按照职责分工，共同做好保障性商品房建设、配售、管理的相关工作。

第二章 申购条件

第五条 申请购买保障性商品房的家庭应当同时符合以下基本条件：

（一）申请人及其共同申请的家庭成员（指配偶及具有法定赡养、抚养关系的成员，下同），在市区工作和生活，且其中至少有2人取得市区常住居民户籍（非农业户，以下简 称市区城镇户籍）时间满5年；

（二）申请人及其共同申请的家庭成员不少于2人；

（三）家庭人均收入符合市确定的住房保障低收入家庭标准；

（四）家庭全部资产（包括房产、车辆、存款、有价证券、投资、股份、债权等）在住房保障低收入家庭年收入标准上限的6倍以下；

（五）家庭无住房或人均住房（含私有住房和租住公房）建筑面积低于15平方米（含）。

第六条 申请保障性商品房实行家庭成员全员申报制。配售保障人口按家庭中有市区城镇户籍的人数计算。

户籍因就学（不含出国留学）、服兵役等原因迁移出市区的，仍可作为共同申请和计算保障的家庭成员。

户籍因就学迁入市区的，就学期间不计入取得户籍时间。

第七条 申请购买保障性商品房的家庭，现有住房面积应按家庭成员名下全部房屋面积合并计算，包括租住公房和私有住房（含使用宅基地建设的市区农村住房）。

第八条 申请人及其共同申请人有下列情形之一的，不得申请购买保障性商品房：

（一）本办法实施后有转让（出售、赠予或以其他方式转移，下同）房产行为，且转让前住房面积超过规定标准的；

（二）已享受过住房保障其他优惠政策，包括优惠购买公有住房、经济适用房、解困房、集资房，拆迁公有住房获得安置房或领取货币安置款，以及经济适用房政策性补贴等，且优惠购买、安置或货币补贴面积超过规定标准的；

（三）已享受低价位商品房保障的；

（四）曾使用市区农村宅基地指标建房，未分户居住或分户居住不足5年的；

（五）已婚夫妇离异时间不满2年的。

第九条 申购保障性商品房的家庭，现租住公房（包括单位自管公房和直管公房）的，须解除租赁关系。现租住的直管公房由市房产管理局收回，纳入保障性住房统一调剂解决其他住房困难家庭。

申购保障性商品房的家庭，现有私房面积应当抵减保障性商品房配售面积；不抵减的，其等面积部分的配售价格按规定标准提高50%计算。

第三章 申购程序

第十条 申请购买保障性商品房，按照个人诚信申报、社会公示监督的原则办理，具体程序如下：

（一）申请人可在户籍所在地社区居委会或到市房产管理局领取《南通市市区保障性商品房购买申请表》；

（二）申请人按规定如实填写后，向市房产管理局提交申请表和相关证明材料；

（三）市房产管理局初审后，将申请人申报的有关情况（主要为家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产等），首先在其所在社区或单位进行公示（申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，同时在两地公示）；然后在本市公开发行的报纸或其他媒体进行公示。公示时间分别不少于15天。

（四）在公示期内有异议且经由房管、监察、社区等单位组成的联合调查组调查核实异议成立的，确认不符合条件，书面告知申请人；在公示期内无异议或经调查核实异议不成立的，确认符合条件，发给《购买保障性商品房批准通知书》。

（五）经批准取得购房资格的申请人，由市房产管理局按申请顺序予以编号，办理相关手续。

第十一条 申请人提交《南通市市区保障性商品房购买申请表》时，需提供下列证明材料：

（一）申请人及其共同申请人的户口、明，婚姻状况证明，赡养、抚养关系证明。

（二）申请人及其共同申请人现有房产（包括户籍所在地、实际居住地及其他相关房产）的证明资料，私有住房提供房屋所有权证或购房合同，租住公房提供租赁合同，农村住房提供建房审批表。

（三）申请人及其共同申请人所在单位出具的上一年度收入证明（含工资、奖金、各类补贴、、加班费及其他收入）；无单位的，提供失业证或其他相关证明以及社区出具的收入情况证明。

（四）因在本市大中专院校读书取得本市户籍，且毕业后直接在市区落户的，提供毕业证书及在市区工作的相关证明；

（五）因就学（不含出国留学人员）、服兵役等原因迁出户籍的，提供原户籍所在地派出所证明；

（六）因支援内地、边疆建设等原因迁出户籍，现已返回市区定居且户籍回迁的，提供相关证明；

（七）低保、特困、残疾等特殊困难及军、烈属等优抚对象家庭，提供相关证明。

上述材料涉及各类证件或合同等，应提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。

第四章 配售管理

第十二条 保障性商品房限中小套型，建筑面积最高控制在80平方米左右。配售控制标准为：2人户50平方米左右靠套型、3人户60平方米左右靠套型、4人及以上户80平方米左右靠套型。

符合申请条件的家庭只能购买一套保障性商品房，购买后所有家庭成员实名记入住房保障档案系统。

第十三条 保障性商品房实行定价，具体配售价格由市房产管理局会同市物价局测算后报市确定。

第十四条 市房产管理局根据保障性商品房的建设情况，及时在本市公开发行的报纸或其他媒体上发布公告。公告内容主要包括：房源数量、楼盘地段、配售价格、开发建设单位以及选购登记日期。

第十五条 申请人可根据配售房源的供给情况，在公告规定期限内以书面形式向市房产管理局进行选购登记。登记选购的申请人数超过可供房源总量的，由市房产管理局组织公开摇号，确定购房名单和所选房号。公开摇号未摇中的申请人实行轮候。

第十六条 实行轮候的申请人每年须到市房产管理局进行年审登记。申请人家庭情况发生变化的，应提供经社区证明的书面材料。未进行年审登记的，视为放弃申购，退出轮候。

第十七条 经核准确定配售的申请人家庭，应在规定时间内办妥购房手续；未按规定办理的，取消配售资格，三年后方可重新申请，在此期间不得享受其他住房保障政策。

第五章 监督管理

第十八条 保障性商品房是提供特殊优惠的住房，由市房产管理局在《房屋所有权证》上加盖“保障性商品房”印记，不得转让、出租或作其他处分，但可申请回购。

第十九条 申请人购买保障性商品房，可以提取家庭成员及其直系亲属名下缴存的公积金，但不得以所购房屋办理抵押。

第二十条 购买保障性商品房的家庭，应按规定缴纳房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于房屋公共部位、共用设施保修期满后的维修和更新改造。

第二十一条 购买保障性商品房的家庭，收入状况和居住条件明显改善的，应当退出所购保障性商品房。市房产管理局应当定期进行检查复核。具体办法另行制定。

第二十二条 申请人申报不诚信，弄虚作、隐瞒家庭收入和住房情况，经查属实的，取消申购资格；对申请人已骗购的保障性商品房，由市房产管理局责令退回，注销房屋所有权证，并通报有关单位记入个人征信档案。

对出具虚证明的单位，依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任。

第二十三条 保障性商品房相关管理部门及其工作人员在保障性商品房建设、配售和监管工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪追究其行政责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十四条 本办法第五条“住房保障低收入家庭标准”暂定为上年度人均月收入低于900元（含），“住房保障低收入家庭年收入标准上限的6倍”按家庭成员人数×900×12×6计算，以后调整另行公布。

第二十五条 本办法自2007年7月1日起试行。

南通物业管理条例2022年新法规

法律主观：

第一章总则第一条为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。第四条物业管理实行行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业服务想结合的体制。鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。第五条省人民建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。市、县(市)人民的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。第六条各级人民的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第七条业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。业主享有下列权利：(一)参加业主大会，享有表决权;(二)享有业主委员会成员的选举权和被选举权;(三)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务;(四)监督业主委员会的管理工作;(五)监督物业管理企业的管理服务活动;(六)法律、法规及规章规定的其他权利。业主应当承担下列义务：(一)遵守物业管理法律、法规、规章;(二)遵守业主公约;(三)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定;(四)执行业主大会的有关决议、决定;(五)按时、足额交纳物业管理服务费用;(六)法律、法规及规章规定的其他义务。第八条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会履行下列职责：(一)选举、撤换业主委员会成员;(二)审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约;(三)监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(四)决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业;(五)讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案;(六)决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。第九条在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。第十条召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。业主可以委托代理人出席业主大会。无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会认为必要，或者经百分之十五以上业主提议，应当召开业主大会。业主公约和业主大会作出的决定，对全体业主有效。业主大会决定事项的程序，由业主大会制定。召开业主大会，应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、租出的物业的所有权人的代表列席，可以邀请居民委员会、物业使用人、物业管理企业的代表列席。第十一条业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：(一)住宅物业按一户一投票权数计算;(二)非住宅物业建筑面积计算。确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。业主委员会依照国家有关法律、法规和本条例开展活动，具体履行下列职责：(一)召集并主持业主大会;(二)执行业主大会的决议、决定;(三)听取业主、使用人的意见和建议;(四)业主大会赋予的其他职责。第十三条一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任。业主委员会组成人员数额和任期，由业主大会决定。第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条业主委员会凭房地产管理部门核发的备案证书，申请刻制印章。业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。第十六条业主委员会应当接受当地房地产管理部门的指导和监督，不得从事任何经营活动。第十七条业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定召开会议，会议必须有过半数成员出席，其决定必须经全体成员过半数通过。业主委员会作出的决定应当予以公布。第十八条业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定对本物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。业主大会和业主委员会的决定、业主公约不得与法律、法规和规章相抵触。第十九条物业发生转让的，新业主须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。第三章物业的使用和维护第二十条物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。第二十一条物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施、设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。第二十二条业主或者使用人不得有下列行为：(一)损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途;(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品;(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。第二十三条物业管理区域内禁止下列行为：(一)践踏、占用绿地;(二)损毁树木、园林;(三)占用通道等共用场地;(四)乱抛乱堆垃圾。

南通收房的时候都要注意哪些验房步骤

一般预算充足的业主都建议找个专业的验房机构帮忙验房的。但是业主本身也务必要对验房知识有所了解。验房的费用不高，一般按平方算价格。

收房注意事项包括很多方面的，主要是四个大的方面，下面给你讲解的比较详细。

1 检查所有插座

没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。

2 检查所有窗户

·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。

·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。

·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏

3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！

4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固

5 检查每一个灯和开关

6 检查每一个水龙头

7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利

8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊

第一篇

房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。

交房一般程序

1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。

2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。

3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。

4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。

如何收房

对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。

1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。

此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。

2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。

3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。

房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。

物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。

公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。

第二篇

1招：看“备案”留“两书”

新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

2招：卫生间不渗不存

检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

4招：轻敲各面听空裂

墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

5招：顶层住户查渗雨

如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

6招：阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

7招：保温不好墙滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

8招：大开龙头查漏堵

上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

9招：暖气支管有坡度

暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

11招：拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

12招：保险插座护幼童

为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。

14招：厨卫紧邻通风道

厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

第三篇

1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？

6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

10、供水管的材质？目前大部分供水管用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

11试煤气热水器开关是否妥当？

12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。

14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。

15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？

16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

收楼日应带装备

1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。

2、纸笔，即时记下发现的问题。

3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。

4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。

5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。

6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。

第四篇

收楼要验哪些内容？

--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。

电气

1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得用绞接或绑接。用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；

2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；

3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；

4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；

7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；

8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

屋面

1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；

2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

地面

1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

验楼经验谈

一、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；

三、照明用电工程的验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正常；

四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。

注意事项：

2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？

2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。

2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：

2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；

2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；

2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；

2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；

2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？

3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。

3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；

3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；

4 收房时要注意房屋的保修期

4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

4.3 那么依据院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）

4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

4.3.3 供热与供冷系统，为2个暖期、供冷期；

4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；

4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析

5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金

5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。

5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。

5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土和房屋管理局代征契税。

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法的第二十条

本办法自1999年5月1日起施行。

建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明

（一九九九年七月二十七日）

针对经济形势，中央对扩大住房消费进一步作出了部署，特别要求加快开放住房二级市场。院有关部门及各地方人民正积极研究制定有关具体措施。建设部就已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题向大家作一介绍。

一、关于开放已购公有住房和经济适用住房交易市场的现实意义

加快开放已购公房和经济适用住房的交易市场，既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。从部分省、市试点的情况看，开放已购公房和经济适用住房的交易市场有着十分积极的现实意义。

第一，有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。职工按房改政策购买公有住房时，一般是根据单位分房情况，先住后买，没有多少可选择的余地。随着居民家庭收入和生活水平的不断提高，相当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件，希望通过以小换大、以旧换新，实现住房的升级换代。但这部分居民单靠家庭积蓄来购买商品房往往又是不现实的。开放住房二级市场后，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业性的支持，就可以大大增强这部分居民的住房购买力，从而使这部分原来游离于市场之外的住房消费群体进入市场，更广泛地调动起群众住房消费的积极性，进而促进增量住房的消化和住宅建设的发展。因此，在停止住房实物分配后，开放已购公房和经济适用住房的交易市场将成为拉动住房消费的一个重要方面。

第二，有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的深入发展。向城镇职工出售公有住房和向中低收入居民出售经济适用住房是住房制度改革的一项重要内容。经过十多年的房改实践，越来越多的职工家庭住房已成为私有财产。而房改的目的是实现住房的商品化、社会化，已购公有住房和经济适用住房只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性。同时，随着人们产权意识、市场意识的增强，职工在购买住房时，除了考虑其经济承受能力外，也会更多地考虑其所能获得的权益。如果长期不能解决再交易的问题，必然会使职工对购买住房特别是经济适用住房产生后顾之忧。因此，当前稳步开放已购公房和经济适用住房的交易市场，是住房制度改革发展到一定阶段的必然要求。

第三，有利于促进存量住房的合理使用，满足不同层次居民的住房需求。由于城镇居民家庭收入水平、住房消费能力等差异较大，开放住房二级市场后，就等于把住房市场中最大的一块资产盘活了。由于住房二级市场量大面广，在价格、区位、户型等方面选择余地大，有利于满足不同层次居民的住房即期消费需求。如，刚步入社会的青年家庭需要的是小户型住房；住房困难家庭需要的就是面积大一些的住房；而有些家庭住房虽然不困难，但因位置不合适，希望调整住房；等等。开放住房二级市场后，通过市场机制的作用，将在相当程度上促进存住房的有效配置，满足不同层次的住房需求。

第四，有利于相关产业的延伸和发展。将加快房地产中介服务、装饰装修、物业管理、房屋租赁等的发展，增加更多的就业岗位。如上海市开放住房二级市场后，住房置换、住房置业担保等新兴业务应运而生，房地产经纪活动也异常活跃。仅房屋置换公司就吸纳了800名下岗纺织女工担当“房嫂”，为买卖双方牵线搭桥，带来了良好的社会效果。

从部分省市的试点情况看，广大居民对开放已购公房和经济适用住房交易市场是积极支持的，这一举措对促进市场流通、刺激住房消费的作用也是十分明显的。如，上海市共有20069户（其中仅今年上半年就达8963户）职工家庭将已购公有住房上市出售，其中有约90%家庭又重新购房，平均每个家庭通过换购增加住房建筑面积43平方米，增加投入15．91万元，仅此一项就增加住房消费量近83万平方米，新增个人直接住房投资22．54亿元。江苏省南通、常熟、江阴三个城市自4季度开展已购公房上市试点以来，已有4360户居民出售已购公有住房，其中3850户（占总数的88%）以旧换新、以小换大，平均每户增加住房面积40多平方米，新增的购房支出总计6亿元，带动的装修、家具等间接消费总计5．67亿元。青岛市自3月开放二级市场以来，房地产交易中心受理的已购公房上市出售登记已达1．3万户，96万平方米。（注：上述数据统计截止时间均为6月底）

二、关于出台的有关政策文件

为了贯彻落实《院关于进一步深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》（国发〔1998〕23号文件） 关于“培育和规范住房交易市场”、“稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场”的精神，在总结部分省市试点经验的基础上，建设部经会签国土部，于四月发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部第69号令），该办法主要规定了开放二级市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准入制度。经院原则同意，财政部、国土部、建设部又联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），进一步明确了已购公有住房和经济适用住房上市出售中所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策。这两个文件的发布，是促进和规范住房二级市场开放的指导性文件。鉴于北京市的特殊地位，院有关部门还参与制定了北京市的相关政策（即将由北京市人民公布），这是三部文件在北京市的具体化。

三、关于已购公有住房和经济适用住房的产权问题

产权明晰是已购公有住房和经济适用住房上市出售的基本条件，也是群众最关心的问题。三部文件及我部69号令明确规定：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有；已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。同时规定，对《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施前，个人已领取房屋所有权，但尚未领取土地使用权证书，在2000年底以前需要上市出售的，产权人可以凭房屋所有权证书上市出售；土地使用权证书的办理两步合并为一步，即在该住房出售后，由购买人凭变更登记后的房屋所有权证直接办理土地使用权变更登记手续。

对因各种原因，尚未取得房屋产权证书的，当事人可向房屋所在地房屋权属登记发证机关申请办理。公有住房出售单位应当及时履行有关房改审批等手续，并提供相关资料，积极协助买房个人办理房产权登记工作。房屋权属登记发证机关应按照规定的产权登记发证时限要求抓紧办理。任何单位和个人都不得以任何理由阻止或妨碍个人住房产权登记发证工作，也不得扣压个人住房产权证书。对此，建设部曾专门下发《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》（建住房〔1999〕119号），进行了部署。

四、关于不得上市的几种情况

为了保护二级市场权益人的利益，防止在实物分配体制下形成的住房分配不公现象通过二级市场合法化，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定了八种不得上市的情形。即；1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；2、住房面积超过各省、自治区、直辖市人民规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；6、上市出售后形成新的住房困难的；7、擅自改变房屋使用性质；8、其它按照法律、法规及县以上人民规定不宜出售的。

五、关于已购公有住房和经济适用住房上市出售需要履行的必要手续

1、由产权人向房屋所在地县级以上人民房地产行政主管部门提出申请，并提交相关材料。房地产行政主管部门按照有关规定对其申请进行审核后，十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

2、经审核，符合上市出售条件，准予上市出售的，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，缴纳有关税费。

3、买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，向房地产行政主管部门申请房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。

已购公有住房和经济适用住房上市出售，原则上应当尽可能简化程序，降低收费，以方便群众，减轻负担。建设部在《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》 对有关问题已提出了相应要求。

六、关于上市出售价格确定及其管理问题

已购公有住房和经济适用住房上市出售成交价格，按照宏观指导下的市场原则，由交易双方协商议定。（根据三部文件规定，土地出让金或相当于土地出让金的价款需由购买人交纳。）按照《城市房地产管理法》 的规定，应向房地产交易管理部门如实申报成交价格。房地产交易管理部门要对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估，并以核实的价格作为计征有关税费和收费分配的依据。

七、关于土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳问题

由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部文件明确：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》 的规定，由购买人向国家补交土地出让金。

对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金）再根据房改政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但因为应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。

土地出让金和相当于土地出让金的价款在缴纳标准上是一致的，即均为不低于该住房座落位置的标定地价的10%，具体比例由各地确定。考虑到多数地方尚没有标定地价资料，而二级市场的开放又是当务之急，实际操作中各地可根据具体情况确定征收方式。如北京市经研究论证，并经院房改五人小组原则同意，拟按房屋成交价的3%（相当于标定地价的10%）作为应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，以便操作执行。

购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

八、关于已购经济适用住房上市出售收益分配

经济适用住房出售价格是按保本微利原则确定的指导价，因此，三部文件明确：居民购买的经济适用住房上市出售时，除按规定交纳有关税费外，出售收益全部归出售人所有。这一点与已购公有住房上市出售收益分配在政策上是有所区别的。

九、关于已购公有住房上市出售收益分配

由于职工按房改成本价购买公有住房时享受了各种不同程度政策，已购公有住房上市出售带来的经济利益关系较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上基本上没有考虑或很少考虑这些因素。但再按市场价上市出售时，这些因素必然会变化。因此，为了解决已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大来的收入不公平问题，三部文件对已购有住房上市出售收益分配作了相应规定。按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，除按规定交纳有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分：一部分是出售人应得的基本收益，另一部分则是净收益分成。

1、基本收益。是相当于其住房面积标准部分的经济适用住房价款，即该家庭中职务较高一方应享受的住房面积标准与上市出售时当地经济适用住房基准价格之乘积。这一基本思路的确定，主要是考虑保持新、老房改方案之间的衔接和新、老职工利益的平衡。经济适用住房基准价格是住房货币化方案中老职工计发一次性补贴的基础，也是新参加工作职工按月计发住房补贴的依据。因此，已购公有住房上市出售时，把住房面积标准以内的经济适用住房价款确定为出售人应得收益基数，相对而言比较合理的。

2、净收益分成。若因上市出售价格高于经济适用住房基准价格等原因，出售收入高于出售人应得基本收益的，三部文件规定：净收益部分应按超额累进比例或一定比例缴纳所得收益，剩余部分归出售人。所得收益由房地产交易管理部门代收后，按规定上交财政或返还原产权单位。净收益分成的两种处理办法具体用哪一种，由地方确定，但原则上房屋成交价格差异较大的应当用超额累进方式，房屋成交价格差异相对较小的一般适用于按一定比例缴纳。北京市取了按超额累进比例缴纳的方式，即：成交价在4000－5000元/平方米的部分，20%缴纳所得收益，80%归出售人；成交价在5000元/平方米以上的部分，50%缴纳所得收益，50%归出售人。

净收益实际上相当于原产权单位购建该住房时实际支付的配套费等土地收益，理论上应当全部返还原产权单位或财政（原由中央财政或地方财政投资的行政机关、事业单位住房）。但考虑到已购公有住房上市出售后，该户家庭按规定不得再按照成本价或标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房，而只能按市场价购买商品房，因此，为了保证其必要的购房能力，调动其购房积极性，将部分净收益留给出售人是必要的，总的精神是这部分收益越高，单位分成的比例也越高。

十、关地超标住房的处理

超过面积标准的住房须于上市出售前按规定进行相应处理后，方可上市出售。上市出售时，除个人已支付的房价款归出售人外，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。

十一、关于物业管理

已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分，经双方结算后随房屋产权同时过户。

十二、关于税收政策问题

为了进一步搞活住房交易市场，鼓励和支持住房建设、消费和流通，国家将出台相应的税收优惠政策，具体办法由财政部、国家税务总局另行规定。

十三、关于违规行为的处罚

根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，违反规定将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。违反规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按成本价购买公有住房或提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。