江西金价回收价钱_江西今日金价查询

1.一口价黄金到底算不算？

2.发展循环经济 实现矿产资源可持续开发

3.下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（ ）。

4.江西挖出最土豪的古墓，堪称“地下银行”，墓主人或含冤千年？

一口价黄金到底算不算？

这不是欺诈。最近，市场上各大黄金品牌商店纷纷推出“一口价”黄金。只要他们能够看起来更时尚，感觉更时尚，他们都被贴上了“一口价”的标签。为什么这些黄金被贴上标签后价格飙升，甚至是普通黄金的几倍？用店员的话说，这是因为“一口价”黄金款式新颖，做工精致，看起来比普通黄金更有质感。不会受到国际金价的影响。

黄金是“以克计价”还是“一次总付计价”取决于具体情况。在许多金店，你可以看到当天的价格标签和黄金价格的重量，你也可以看到以单一价格定价的黄金珠宝。显然，目前的黄金商店既提供“克价”黄金，也提供“一口价”黄金。至于这种销售方式是否合法，答案是如果消费者购买硬金，也就是说，大部分设计是立即制作的，而设计精美的黄金首饰成品不是以克出售的。这种黄金主要以手工艺品的形式出售，其卖点主要体现在其工艺或品牌价值，以及黄金的价值上。

由于“一口价”黄金首饰是通过一些特殊的工艺加工而成的，因此黄金含量很可能会大打折扣，而且很难通过加工后的成品首饰从表面区分黄金的质量。市场上有许多劣质黄金首饰。因此，消费者在选择这类黄金首饰时应该提前做好功课，尽可能选择大品牌，选择有售后保护的金店购买，以降低购买风险。

单一黄金价格的克数无法与真正的黄金相比。购买后发现这一事实的顾客不能起诉商店欺诈，因为双方都愿意在购买时考虑消费者协会的投诉。当购买黄金价格时，顾客应该注意询问黄金的真实情况，不要被销售人员愚弄。

发展循环经济 实现矿产资源可持续开发

发展循环经济是全面落实科学发展观，推动我国经济增长方式转变，实现全面建设小康社会，构筑社会主义和谐社会的一项重要措施，是实现经济又好又快发展的必然要求。矿产资源是人类社会发展的重要物质基础，矿山是国民经济的基础产业。发展矿山循环经济对于整个社会经济发展具有举足轻重的作用。现从对循环经济的认识、矿山发展循环经济的重要性、“灵宝黄金”发展循环经济的做法、发展矿山循环经济的建议和意见等方面进行阐述，仅供借鉴和参考。

一、循环经济及其特征

（一）循环经济的思想认识过程

循环经济的思想萌芽可以追溯到环境保护兴起的20世纪60年代，其中以美国经济学家鲍尔丁提出的“宇宙飞船理论”为循环经济的早期代表。他认为，地球就像在太空中飞行的宇宙飞船，要靠不断消耗和再生自身有限的资源而生存，如果不合理开发资源，破坏环境，就会走向毁灭。然而，在20世纪70年代，世界各国关心的问题仍然是污染物产生后的治理，即环境保护的末端治理方式。20世纪80年代，人们注意到应采用资源化的方式处理废弃物，人们的认识也经历了从“排放废物”到“净化废物”再到“利用废物”的过程。但对于污染物的产生是否合理这个根本性问题，是否应该从生产和消费源头上防止污染产生，大多数国家仍然缺少思想上的洞见和政策上的举措。人们仅仅关注的是经济活动造成的生态后果，而非经济运行机制本身。到了20世纪90年代，特别是可持续发展战略成为世界各国的共识后，源头预防和全过程污染控制才逐步成为西方发达国家环境与发展政策的真正主流。人们在不断探索和总结的基础上，以资源利用最大化和污染排放最小化为主线，逐渐将清洁生产、资源综合利用、生态设计和可持续消费等融为一套系统的循环经济战略。

（二）循环经济的概念

循环经济概念的提法很多，在矿业领域，我们认为，所谓循环经济，本质上是一种生态经济，它要求运用生态学规律而不是机械论规律来指导人类社会的经济活动。与传统经济相比，循环经济的不同之处在于：传统经济是一种由“资源——产品——污染排放”单向流动的线性经济，其特征是高开采、低利用、高排放。循环经济要求把经济活动组织成一个“资源——产品——再生资源”的反馈式流程，其特征是低开采、高利用、低排放。所有的物质和能源要能在这个不断进行的经济循环中得到合理和持久的利用，以把经济活动对自然环境的影响降低到尽可能小的程度。

（三）循环经济的特征

循环经济在经济活动中主要体现在三个层面上：企业层面（小循环）、区域层面（中循环）、社会层面（大循环）。

循环经济主要有三大原则，即“减量化、再利用、资源化”原则，每一原则对循环经济的成功实施都是必不可少的。

减量化原则针对的是输入端，旨在减少进入生产和消费过程中物质和能源流量。换句话说，对废弃物的产生，是通过预防的方式而不是末端治理的方式来加以避免。

再利用原则属于过程性方法，目的是延长产品和服务的时间强度。也就是说，尽可能多次或多种方式地使用物品，避免物品过早地成为垃圾。

资源化原则是输出端方法，能把废弃物再次变成资源以减少最终处理量，也就是我们通常所说的废品的回收利用和废物的综合利用。资源化能够减少垃圾的产生，制成使用能源较少的新产品。

二、发展矿业循环经济的重要性和必要性

我国当前的矿产资源现状需要发展循环经济。据有关资料显示，目前，我国92%以上的一次能源、80%的工业原料、70%以上农业生产资料和30%的生产生活用水都是源于矿产资源。总体上讲，我国矿产资源总量大、品种全，已发现的矿产171种，探明资源总量约占世界的12%，居于世界第3位。如果按人均计算，我国人均矿产资源的拥有量只有世界平均水平的58%，居53位。

从资源的特点分析，主要是一般矿产资源相对丰富，大宗资助战略性矿产较为短缺。贫矿多、富矿少，共伴生矿床多、单一矿床少，大中型矿床少、小型矿床多。

从资源的利用方面分析，据统计，我国共伴生矿产资源综合利用率不到20%，矿产资源总回收率只有30%，而国外先进水平平均在50%以上。并且，随着我国经济社会发展进入全面建设小康的新阶段，工业化、城镇化、市场化、国际化的步伐加快，我国资源消耗大幅增加，供求矛盾日益突出，保有资源储量下降，对外资源依存度不断提高，全国近200个矿业城市中有47座资源枯竭，400多个大中型矿山中有一半以上为资源重度和中度危机矿山，面临着经济转型和社会稳定的问题。

这些情况也引起了国家***广泛和高度关注。温家宝总理曾经明确指出：“当今中国最大的政治问题是台湾问题，最大的经济问题是资源问题，资源已经成为经济发展的严重瓶颈。”

总体上讲，目前的资源利用情况令人堪忧。如果矿产资源开发利用继续沿用传统高消耗、高能耗、高污染的粗放型开发利用方式，必然对我国现有的资源和生态环境造成更大的浪费和破坏，严重阻碍我国国民经济的健康发展。为从根本上解决这一深层次矛盾，矿业开发必须尽快告别传统模式，走循环经济之路。

三、发展矿业循环经济的定位

循环经济是一门集经济、技术和社会于一体的系统工程，科学和严格的管理是推行循环经济的重要条件。建立完善促进循环经济的法律规范、相关制度、办事规则、操作规程十分必要。

（一）矿业开发走循环经济之路，应构建五大体系

1.理论创新体系方面

要加强研究，构建矿业开发的循环经济理论体系。矿产资源是非再生资源，具有有限性和消耗不可逆性。因而，矿业开发应该对资源的勘查、开发、利用及矿业产品消费等多个环节的资源经济学行为进行深入研究，在遵循“减量化、再利用、再循环”原则的基础上，构建矿业开发特有的循环经济理论体系。

2.法律法规体系方面

建立完善有关的法律、法规，构建矿业开发的循环经济法律体系。矿业开发涉及勘查、开发、利用、消费等诸多方面，因而应建立配套的法律、法规。根据我国国情，借鉴国外在矿业和循环经济立法方面的经验，建立矿业开发循环经济法律体系，为矿业开发走循环经济之路提供法律依据和保障。

3.科技创新体系方面

加大科技投入，提高技术装备水平，构建矿业开发的循环经济技术体系。循环经济必须依靠科学技术进步，要加大科技投入，积极研究新技术、应用新工艺、选用新设备和新材料，加强技术集成，逐步提高矿产资源开采、利用、资源回收的技术装备水平。通过技术引进、消化吸收和开发研究，逐步形成和完善拥有自主知识产权的矿产资源勘查、开发、利用的技术体系，推动矿业开发的可持续发展。

4.资源优化配置体系方面

矿产资源的国家属性决定了政府对矿产资源进行优化配置的责任和作用。资源优化配置体系以充分发挥资源效益、减少环境污染、有利于发展区域多元矿业经济为指导，建立专家建议、政府引导、社会支持、企业响应的资源优化配置体系。资源配置包括行业间的矿山资源配置，矿业开发所需的外部资源配置，优质矿山与优势企业配置等等。

5.企业文化创新体系方面

为了提高矿产资源的经济效益、社会效益、环境效益和资源效益，矿业企业在强调依靠科学技术进步的同时，要把体制、制度、管理和企业文化通盘考虑，注重观念创新和生产方式变革，建立先进的企业文化创新体系。

（二）矿业企业发展矿业循环经济的有效途径

（1）科学合理的设备设计、生产设计，减少有毒有害原料使用，是推行循环经济的基本要求。

为了推行循环经济，要以实行绿色设计作为起点，在生产设计中就把经济效益、社会效益和环境效益统一起来，充分注意到物质的循环利用。要尽量采用标准设计，使一些装备便捷地升级换代，而不必整机报废。在产品使用生命周期结束以后，也便于拆卸和综合利用；同时在生产设计中，尽量使之不产生或少产生对人体健康和环境的危害影响；不使用或尽可能少使用有毒有害的原料。

（2）推行清洁生产、节约和综合利用能源，是推行循环经济的重要组成部分。

在生产过程中，要积极主动防治工业污染，大力推行清洁生产，使污染物消除在生产过程中，以零排放为目标，使废弃物资源化、减量化和无害化，把有害环境的废弃物减少到最低限度，达到治理污染和改善环境的目的。

（3）建立绿色技术体系，是推行循环经济的有力举措。

针对消除污染的环境工程技术、废弃物再利用的资源化技术、矿产资源综合回收利用技术、尾矿再利用技术等课题进行相关研究，并将研究成果及时在生产中推广应用。

四、“灵宝黄金”在发展循环经济中的所为

（一）我国黄金行业的特点

黄金行业在中国整个矿业中是一个小行业，受多年来行政区划及管理体制的影响，形成黄金资源严重分割，重复建设，小矿连片，缺乏规模经济格局。由于矿山规模小，技术和管理落后，效率低，效益差，在金价低迷的情况下，抗风险能力较弱，缺乏国际市场竞争力。随着金价逐步走出低谷，目前在中国，仍旧保留了1000家以上的黄金企业，其中很多黄金矿山企业规模小、负债重、效益差、竞争力弱。而中国黄金企业全年的黄金产量，可能就是世界一家大的黄金公司一年的产量。从产业来看，有很多的小企业事实上仍旧挣扎在后续发展不足的境地。矿权和企业的地方分割，使得在同一产金基地，多家黄金企业重复投资，恶性竞争，纠纷不断。

（二）“灵宝黄金”的发展现状

灵宝的黄金生产历史悠久。起于宋朝，盛于明朝，1964年国家在灵宝小秦岭地区开展大规模地质找矿工作，1975年开始工业开采，1976年地方黄金生产拉开序幕，年以来产金连续稳居全国产金县第2位。曾经一段时期，灵宝黄金产业在国家政策的指导下，国家、地方、集体、个人一起上，一度出现开采无序、资源浪费严重的局面。2002年，灵宝市委、市政府为改变这种现状，首先整合了地方有较好效益的枪马金矿、崟鑫金矿和黄金冶炼厂，成立了灵宝黄金股份有限公司，为进一步发展循环经济提供了良好条件。

公司成立以后，积极学习其他领先的黄金企业，在做好内部整合的同时，放眼于全国有成矿前景的区域，积极考察有成矿条件的地区，收集矿权和黄金企业信息。通过几年的投资考察，在全国逐步建立了进一步发展和扩张的基地。目前，已经在内蒙古、新疆、江西、甘肃等省（区）取得了1000多平方千米的探矿权，生产规模、公司资产、经济效益成倍增长，以较强的实力跻身全国五大黄金企业，为做大做强中国黄金事业进一步贡献力量奠定了基础。

（三）“灵宝黄金”发展循环经济的尝试

1.综合回收有价元素

根据小秦岭金矿田的矿石特性，不断研究冶炼技术和生产工艺，实现了综合回收银、铜、硫、铅等多种元素。目前，日处理精粉700吨，今年即将达到900吨。形成了年冶炼黄金10吨、白银30吨、电解铜近1万吨、工业硫酸16万吨的生产能力。电解铜、硫酸、白银等副产品在销售收入中所占比例接近30%。生产出的电解铜作为地方一家铜箔厂的主要原料，工业硫酸为地方及其周边地区化工企业提供了原料保障。

2.降低矿山贫化率

在采矿生产中相继探索、采用了岩爆防治技术、悬臂梁和前探梁相结合支护技术、缓倾斜薄矿脉开采等先进适用技术。枪马分公司针对倾角＞50°的矿体，研究出一种新的采矿方法——垂直分幅式沟堑采矿法，它具有三大优点：采出矿速度快、采矿费用低、贫化率低，在101脉3号采场实验后，单采场比全面法可节约采矿费86.9万元。完成了《直接顶不稳定的缓倾斜极薄矿体采矿法》的研究报告，其优点是：大量废石不出坑，降低了采选成本；并能充填于采空区，对采空区进行了处理；采用分层爆破，大大降低了贫化率，提高了入选品位。

3.提高矿山选矿回收率

2004年，投资500万元对所属的枪马金矿分公司、崟鑫分公司的选厂进行了技术改造，使选矿工艺流程由原来的汞选+浮选改为了重选+浮选工艺流程。改造后根除了环境污染；使规模由原来日处理800吨增加到1000吨，相当于新建一个日处理200吨选厂；选矿回收率也由原来的90%提高到92.3%。

2005年，投资60多万元完成了崟鑫金矿分公司500吨/日选厂2号球磨机的更新改造，使设备运转率比过去提高2%，每处理1吨矿石维修成本下降0.5元，按年处理矿石22万吨计算，年节约费用11万元。

4.开发低品位矿石

在新疆，对一些老矿山遗留下来的低品位矿石及尾矿进行了堆浸实验，年堆浸矿石60万吨，取得的效果被自治区黄金局作为经验推广。

在资源拓展上，全面启动低品位矿石开挖。在灵宝区域，组织力量对渣坡中有价值的废弃金矿石进行开发利用，对一些废弃老坑口进行回采和残采，仅2005年就开发低品位矿石5万多吨，成效明显。

5.加强矿山地质灾害治理

对小秦岭矿区采用原位清理、修建挡墙、削坡压实等治理措施对矿区废渣堆进行了治理，治理规模57.6万立方米；采用覆土造田措施对矿区现有尾矿库进行了治理，治理规模28.7万立方米。对平整后的土地种植了优质经济树种苹果树，既及时做好了植被的恢复工作，有效地遏制了矿山的水土流失，又达到了绿化目的，还可在将来为企业创造一定的经济收入。

此外，对黄金冶炼分公司冶炼的废渣通过渣样化验，确定其中还存有进一步利用的价值，目前，选择了合适的位置按环保要求标准集中堆放。同时，对渣样通过不同实验进行再利用研究，待有了一定规模和技术进一步提高的时候，再进行处理。

（四）“灵宝黄金”发展循环经济存在的困难

当然，经过几十年的开发，老矿山开采深度越来越大，甚至达到数千米以下，由此而带来开采难度加大、开采条件恶化、生产效率降低、成本增加等一系列难题，已成为矿业发展的重要瓶颈问题。因此，大力发展深部及复杂矿体的安全、高效采矿综合技术已迫在眉睫。应通过科技攻关，解决难采矿床的一系列重大技术难题，建立起难采矿床安全、高效开采的综合技术体系。

五、发展黄金行业循环经济的几点想法和建议

（1）不利的资源禀赋与较重的矿业税费共存。我国企业整体税负在世界排名前列，企业负担较重。而黄金企业风险相对较大，矿业税费偏重。采掘业税赋（主要包括：增值税、所得税、资源税、矿产资源补偿费、城建税、土地使用税、营业税、教育费附加、资源税外的销售税金以及其他税费）高达销售收入的12%左右，而全国工业总体税负水平为7%左右。建议国家从扶持产业发展角度出发，要留给黄金企业充分的发展空间。只有纳税主体不断地发展，国家税收收入才能进一步提高。

（2）从产业的角度，国家需要通过政策和制度安排，为提高黄金行业集中度提供宏观的支持。进一步加强和引导黄金企业的市场化，打破地域分割，为提高行业的集中度破除障碍，为企业能够从循环经济、可持续发展角度考虑问题，制定系统、长远的开发方案奠定基础。

（3）此外，资源和矿山管理部门应在法律制度、经济政策、行政管理各层次，使公益性地质调查、商业性矿产勘查、矿产开发利用各环节体现循环经济理念，把综合勘探、综合开发、综合利用工作做实。恢复对矿产资源开发利用的“三率”监督管理，加强矿产资源储量管理，建立综合利用评价体系，落实激励政策，为黄金企业创造更为宽松的发展环境。

下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（ ）。

下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（ ）。

答案是A

14.下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（A ）。

A. 一项房地产的估价等于持有资产的现金流收入的折现值

B. 房地产投资可以使用高财务杠杆率

C. 房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大

D. 房地产的流动性比证券类产品要弱

关于投资性房地产的说法中，不正确的

房产税是指对房屋为课税物件，以房屋的计税余值或资金收入为计税依据，像房屋的所有者收取的一种财产税。

房产税的计税方式有两种：1、房产原值一次扣除10%~30%为计税依据乘以1.2% 2、租金收入乘以12%

个人认为房产税的征收对房地产市场将会产生巨大的影响，不管是确定征收的税率还是征收的范围，著一系列的问题都需要仔细认真的考虑，这是关系民生大事，也是关系到国家的经济状况的。不可马虎！

其实很简单的举个例子：假设北京的一个退休的部长拥有180平米的二环内的房子，如果按照1.2%的税率缴纳房产税，那他一年退休的工资，不吃不喝可能刚够交，从这个例子就可以想象，这政策实施的难度有多大？房产税有可能实施的物件是第二套房子、第三套房子，尤其是被租出去的第二、第三套房子。

而到时候我们不再是房奴，可惜我们变成了税奴~~~悲哀，，，房产税征收了，也意味着房价降下来了，但这只是减少购房者在买房成本降低了，持有阶段的成本将大大提高。

总的说，跟人认为房产税的征收对房产交易不会有太大的影响，羊毛出在养身上，获得最大利益的永远是开发商和 *** ~~~！

说实话，就算决定要征收房产税，那么真的是还有一大堆的问题需要考虑，需要解决~~~~

关于欧洲房地产投资和旅游房产

国外的旅游房产比国内的成熟叫“分时度假”

现在国外行情不景气去投资就是想抄底吧，建议你还是别，因为国外的房子他的房产税特别高，很多国家都是每年要缴纳，这是为了降低门槛同时为了吸引他人购房，国外租房和购房的人是对半的和中国的传统观念完全不同！

建议你如果要投资在国内选个很好的地段投资商铺在稳当的多!

忠言：投资都是有风险，不要去涉及连你自己都搞不清的行业！

房地产投资分析方法

房地产投资分析方法－销售比较法

选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

房地产投资分析方法－总租金乘数法

公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－直接资本化法

公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房地产投资分析方法－租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房地产投资分析方法－租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的资料为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资专案便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资专案尚具升值空间。

还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：

如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资专案尚具升值空间。

以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

关键字： 投资分析

房地产投资，靠不靠谱啊

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跪求一篇关于房地产投资的文章

财产保护：房产估价的新课题

日前，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会共同主办的国际房地产估价论坛在北京召开。此次论坛的主题被确定为“估价与财产保护”。与会的国内外近400名代表普遍认为，该主题明确了在房地产行业迅速发展变化、人民群众财产意识不断强化的新形势下,估价行业被赋予的重要意义、重大使命及面临的全新课题。

住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣认为，该主题顺应时代潮流，合乎社会需要，对促进房地产估价行业持续健康发展有重大的意义。

房产估价：房地产业的助推器

世界银行资料表明，房地产资产总量巨大，在一个国家和地区中的总财富中的比重最大，一般占到50%%~70%%左右。而国内外知名专家纷纷指出，房地产估价行业在房地产业的整个链条中起到了至关重要的作用。

在分析引发全球金融风暴的美国次贷危机发生过程时，不少专业人士发现，房地产估价服务与房地产泡沫生成及演化有着密不可分的联络。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在某种程度上说，评估师的角色甚至成为了美国房价的“加速器”。

香港测量师学会副会长叶满华先生表示：“房地产估价对整个房地产的稳定起了重要的作用，这种作用在一种不确定的时刻尤其重要。”

在我国，房地产估价业已成为推动房地产业有序发展的重要力量，并对国民经济的健康有序发展发挥着重要作用。

姜万荣介绍，过去的几十年，房地产估价行业在多个领域发挥着重要作用，在解决房地产市场失灵、维护房地产市场秩序、保护房地产权益人的合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等方面都发挥了巨大作用。

据了解，目前我国已建立起了 *** 监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。全国有近3.7万人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的有3.3万人，房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构168家。

财产保护：房地产估价的新领域

和其他资产相比，房地产资产在国家和地区总财富中占据了最大比重。汶川大地震造成的经济损失的统计资料也大体说明了这一点。统计表明，在此次地震的经济损失中，住宅建筑占27.4%，非住宅建筑占20.4%%。这两项房屋的损失达到了47.8%，构成了总体经济损失中的最大部分。

随着住房商品化和社会化，以及《物权法》的出台，党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”等，房地产不仅是基本的生产要素或生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种财产，甚至是投资的主要物件，人们的财产保护意识越来越强。

然而，由于房地产不可移动和相互影响，房地产遭遇损害时有发生。例如，地震等不可抗因素、 *** 规划的变更、相邻建筑的遮挡、周围环境的变化、工程质量的缺陷……都有可能造成房屋价值的减损和相关连带经济的损失。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华指出，这时，寻求合理的赔偿是保护财产的重要方式之一。这就为房地产估价提出了新的课题，也开辟了新的业务领域，即要开展房地产损害的赔偿估价。

这种估价能为业主在财产遭受损失后明确应获得的赔偿，在和解、调解、仲裁、诉讼中提供科学的参考依据。

姜万荣强调，房地产损害赔偿估价就是目前摆在广大房地产估价专业人士面前的一个重大课题。客观公正、科学准确地评估房地产损害导致的房地产价值减损和相关经济损失，不仅能有效保护房地产权利人的合法权益，也是化解社会矛盾，构建和谐社会的有力保障。

业内人士也对记者表示，这一课题将是继房地产抵押估价、城市房屋拆迁估价之后，我国房地产估价的一个重大而广阔的领域。

事实上，包括损害赔偿估价在内的房地产估价在人们财产的保护中大有可为。

经过房地产估价业15年的发展，估价师所撰写的估价报告及其证词，在房屋拆迁补偿、土地有偿使用、物业价值贬损等涉及公民私有财产的利益争端中发挥了重要作用，是不可或缺的专业证据，为 *** 、司法机关、仲裁机构、律师等所看重，成为保护私有财产不受侵犯的强有力的手段。

江西师范大学教授张东祥还提出，房地产估价技术还能为业主提供经营管理上的技术指导，保护房地产的价值不会因不合理的使用而受到损害，实现房地产财产的保值增值。

不少估价师也认为，随着与国际估价行业制度的接轨、估价行业诚信机制的建立、估价师业务水平及社会地位的提高，房地产估价在私有财产保护中的作用将越来越明显。

独立与公正：“老”问题依然存在

资料显示，房地产估价行业普遍存在独立性和公平公正的问题。以房地产抵押估价为例，我国发放住房抵押贷款的主要金融机构均设立了认可估价机构并定期更新的制度，这本来是有利于保证估价质量的举措，但由于大部分金融机构要求分享50％~80％的服务收费，导致估价机构尽量减少工作环节、压缩业务成本，极大地影响了估价工作的质量。

“坦白地说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士曾经直言不讳。

尽管行业取得了较大发展，但估价机构之间的恶性竞争、行业信用缺失、监管无力等问题依然存在，极大地制约了行业的持续发展和估价师社会地位的提高。

不少估价师还向记者表示，估价行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时估价机构和估价人员的权益也难以得到保障。

刘洪玉指出，我国房地产评估行业应吸取美国次贷危机的教训，一方面应增强评估机构及从业人员的职业道德和法制观念，另一方面要积极完善影响估价过程独立性的外部环境和法律法规。

对此，姜万荣也强调，房地产估价师是房地产行业高素质的人才，要充分利用自己的专业知识，了解房地产价格的优势，协助 *** 做好房地产市场监测，引导房地产市场健康的发展，为加强房地产市场监管的相关政策做好准备。同时，应继续提高社会责任意识；继续加强职业道德建设，其中客观、公正、准确的估价是重要的前提；继续提高估价师的业务素质；继续在维护房地产市场的稳定中发挥作用。

或许，唯有如此，房地产估价才能真正成为值得人们信赖的财产“保护者”。

房地产投资与投机的区别

投资和投机在经济学上是两个不同的行为，经济学中的“投资”一般是指投入资金或者有价证券购买财物，然后进行生产、服务等经济活动，最终从这些经济活动中获得收入、利润的过程。投机通常用于那些期望从价格变化中获利的证券、商品和外汇买卖活动。两者从本质上来讲是相同的，目的都是为了获得利润。但投机更具冒险性，投机只有靠价格变动才能产生利润或获得资金收益。也就是说不具冒险性或低冒险性的投资行为，如购买保险、国债等经济行为算作投资而不是投机。

房地产市场投资与投机，是投资与投机经济行为客体的具体化。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投机是指购买房地产却不自用或出租给他人使用，而是以等待下次出售赚取买卖差价为目的的行为。

房地产投资对房地产市场的发展起着重要的作用，而房地产投机既具有有利经济发展的一面，又具有破坏经济健康发展的一面。因此不能仅仅从对经济的影响来区分房地产投资于投机，分析区别房地产市场投资与投机时，可以从本质区别出发，结合房地产市场的特点进行讨论。区别如下：

一、 投资需要和投资理念

房地产投资通过长期持有以获得稳定收益。其投资看重的是房屋未来的保值和升值能力，或通过出租获取长期稳定的租金回报能力，以房地产内在的价值分析为基础，考虑房地产投资环境、经济发展趋势等多项因素，一般不受短期的利益冲突而迅速改变；

房地产投机则完全是以获取高额利润，甚至暴利为目的，并不对房地产本身的使用价值或其盈利能力感兴趣。它着眼于短期的价差回报，是短期的资本狩猎行为。投机以技术面和讯息面为分析基础，受投机时点和市场价格的影响大，缺乏理性，它不以长期内在价值分析为主导，而是利用时间差和价格差快进快出，投向机会，所以回报的波动性较大，风险也较大，有时会造成市场较大动荡。

二、 投资物件

房地产投机的物件主要为实物资产，即房地产置业或土地；房地产投资的物件从广义上讲，除了实物资产以外，还包括房地产资产权益，如购买房地产企业发行的股票和债券，以及购买房地产支援的证劵和债券等。

但在市场上也存在一些新型的投机物件，如炒号等。"炒号"是指开发商在未取得销售许可证之前提前放号，投机者以很少的定金为资本，获得房产的优先认购权，再将其售出，赚取利益。炒卖的是一个机会，而不是一个实体物质。

三、 获利方式

与投机的本质相同，房地产投机只有通过价格的变动才能获得利润，依靠的是房地产价格的浮动和土地的增值。它抓住商业物业，特别是高档现房物业在城市发展中的升值空间，通过赚取买卖差价获得利润。也有投机者利用发展商低开高走的销售策略，在期房阶段以低价购买房产，通过期房到现房转变的整体价值升值，从中牟利；

而房地产投资的获利方式具多样性，从本质上看，房地产投资涉及房地产的开发，经营、管理等多个阶段。因此房地产投资并不仅仅依靠销售房产赚取利润，可以通过建造、经营、出租、混合型等多种方式获得利润。例如，万达房地产公司经营模式并不只靠出售旗下房产，公司通过建造、经营购物中心、万达影院等方式收取高额租金和经营收入从而获利。

四、 资金占用时间

房地产投机通常是短期行为，通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快；

房地产投资通常是长期行为，可涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费多项等程式，资金占用时间长，可流动性相对较小。

五、 资金投入时机

对于成熟的房地产市场，房地产市场景气，资本增值潜力较大而风险相对较小，投资者相对理性，投资占主导地位；

在市场不成熟的发展初期，投机比例更大一些。随着市场的成熟，相关法律法规的不断完善，投机比例将下降，投资比例将上升。

六、 风险与利润及操作手法

房地产投资风险相对较低，相对稳健，一般来说，房地产投资人希望通过风险组合来分散降低风险，短期内收益率相较投机较少，但从长远来看，投资的成功率要大于投机；

与此相反的是，房地产投机属短期行为，受价格影响较大，投机者倾向于承担高风险从而在短期内获得高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。成功的投机者较善于审时度势,但即便如此,也很难保证持久地获得成功。

房地产投资基础知识

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。我对房地产投资还是有些了解的，也知道很多相关的操作技巧，我主要就是在“今日英才网校”学习的与房地产相关知识， 讲的还不错，建议你如果想系统的学习一些关于房地产投资的知识可以去看看。

商业房地产投资成本要高于其他行业房地产投资成本对吗

一般情况下是这样的的。

同一小区相同面积的商业地产比住宅地产的投入更大。因为商业地产在层高、柱距、装置设施、材料使用上的要求高于住宅。

但这不是绝对的，只能说大体是这样。

这个问题本身不严谨。

求“房地产投资意向书”

投资意向书（Letter of Interest）样本

尊敬的A先生：

根据ABC公司提供XYZ投资公司的资讯和预测资料，XYZ投资公司与ABC公司同意XYZ投资公司将在完全稀释后的基础上以八百万美元的融资后作价（或六百万美元的融资前作价）投资ABC公司的A系列优先股票。投资条件如下：

1股票的购买 双方同意XYZ投资公司投资二百万美元购买ABC公司的A系列优先股，此项投资将换取ABC公司 25％的的完全稀释后的股权（“完全稀释后”的意思是已经考虑计算了员工股票期权和其它认股权等可能性之后）。

2 四周的限制期 ABC公司同意给XYZ投资公司四周的限制时间完成尽职调查，时间从本协议签字之日起计算。如果在这段时间结束时XYZ投资公司对尽职调查的结果感到满意并决定投资，ABC公司将根据附件的条款清单所列条件出售A系列优先股给XYZ投资公司。本条款不限制其他投资公司在此同一期间内对ABC公司做尽职调查。

3投资前提条件

a) 双方最后签订令XYZ投资公司满意的投资合同；

b) 对ABC公司的法律、公司业务和财务等方面尽职调查令XYZ投资公司满意；

c) 投资案最后得到XYZ投资公司投资决策委员会的批准；

d) ABC公司的业务没有发生本质变化；

e) ABC公司在香港（或英属维京群岛或开曼群岛）重新注册，本地的ABC公司变成一个境外公司的子公司。

4保密约定 在双方认可（或否决）投资许诺之前，双方有关人士及其代理人负有保密责任，不对外泄露谈判内容及进展。如果现行法律或法院认为确实有必要，披露资讯的一方在此情况下需预先通知另一方，并尽可能把披露内容限制在最小范围内。

5免责宣告 双方均放弃基于本条款清单和投资意向而向法院起诉的企图和权力。

6无约束力宣告 本投资意向书不是XYZ投资公司的许诺书。正式的投资承诺必须在签订投资合同之后才能生效。

7适用法律 本投资意向书适用中华人民共和国法律。

本协议信件所附之条款清单只作为进一步调查和谈判的基础，不是任何一方对所提及的投资交易的许诺。如果你同意以上条件及所附条款清单的投资条件，并愿意以此为基础继续往下做，那么请在下面适当的地方签字，并递交一份正式副本给XYZ投资公司。时间最迟不能超过本地时间2005年10月31日，否则上述建议将自行终止。

同意并接受上述条件：

ABC公司代表

签字： . 日期： .

XYZ投资公司代表

签字： *** . 日期： ** ** ** .

江西挖出最土豪的古墓，堪称“地下银行”，墓主人或含冤千年？

人们常说，贫穷限制了我们的想象力 。但是富人究竟能有多富？在看到西汉古墓中的钱库之后，考古专家们瞬间就知道什么叫“富有”了。

这座古墓，是 江西省南昌市大塘坪乡观西村 的一座西汉墓园中的主墓；而这个钱库，仅仅是墓主人陪葬品中的极小一部分。 可是仅仅是这个“极小”，就让一支专门的考古小队，整整清点了半年，真是“数钱数到手抽筋” 。更重要的是，清点出来之后，考古专家震惊了，这些钱库中的铜钱 重达10吨，相当于50公斤黄金 ！

这是个啥概念？西汉时期的金价已经无从具体考证了，就以现在的金价来计算，50公斤的黄金，换算下来相当于现代的 2500多万 ！2500多万，是多少普通人打一辈子工都赚不来的钱啊，然而，这仅仅是这个古墓中的一小部分。

到底有多小呢？在这个主墓中，是一个回形的藏阁。西边，是衣笥库、武库、文书档案库、 用器库；南边，是车马库；东边是厨具库；北边是钱库、粮库、乐器库、酒具库。注意到了吗？ 钱库仅仅是4个藏宝阁之一的四分之一 ！

一个古墓中，挖出价值2500万的铜钱，惊呆一众考古学家，但是你以为这就结束了吗？并不，铜钱算什么， 更重要的是纯度达到99%的金子 。

在主墓室的西北，考古专家们找到了3个已经破败的漆木盒子，打开漆木盒子之后，考古专家眼睛都直了。即便有淤泥的掩盖，但是仍然掩盖不住这些黄金的光芒。 这些黄金主要是一些金饼，总共有258枚，平均重量是每枚大概在250克左右。

然而，这还不是结束。当考古专家打开棺木之后，又在墓主人的身下发现了一层金饼、马蹄金、麟趾金和金板。 而出土的这些黄金，已经超过了除这座古墓之外的所有西汉古墓出土的黄金总和！

而在打开这座古墓的时候，还有一件意外事件发生。那就是，由于这座古墓实在是非常震撼，因此考古团队，决定把古墓的开棺过程直播给众人看， 然而在开棺之前，直播突然被迫中断！因此当时有很多人疑惑，为什么不直播了，因为发生了什么不能被人看到的东西吗？

其实并不是这样，而是因为考古学家开棺的时候，发现棺木的保存质量比较好，墓主人尸骨可能还在，于是决定运到实验室中打开，因此直播就只能取消了。

这座古墓的代名词并不仅仅是“土豪”，还有一个代名词是“篡改 历史 ”。

为什么这么说呢？因为墓主人的身份，在6000多件文物的铁证之下，终于确定了。墓主人就是 海昏侯刘贺 ， 那个曾经当过一个月皇帝，又被迅速废除的刘贺 。在史书上，刘贺是一个非常昏庸的皇帝，在位不到一个月，坏事就干了1000多件，也就是说，睡觉也忙着干坏事，属于是坏人典范了。

不过，对于刘贺究竟如何，或许这座古墓中能够有解答。当时考古学家在主墓室的淤泥中，找到了一块铜镜。刘贺为什么要把一块铜镜放在自己的墓室中呢？ 考古学家翻过来之后，发现背后是一块漆板，上面绘制着一幅人像，这个人像，是孔子。

在孔子旁边，还有几段文字，其中写着 “用之则行，舍之则藏” 。翻译成现代话就是， 被重用的时候，要努力工作；被舍弃，就要藏匿自己的光芒。 很难想象，一个昏庸暴戾的皇帝，竟然会把这样一句话刻在铜镜上，并放在自己的主墓室中。