浙江省维修基金管理办法_浙江房屋维修基金价格

1.公共维修基金好不好

2.浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法

3.物业维修基金应该由业主还是开发商承担？

4.单位住房基金是什么意思

5.多地公共维修基金遭遇“提取难” 面临“维修高峰”考验

6.买房要交哪些税费

7.买第二套房需要交房产税多少

公共维修基金好不好

简介公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房

213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

单位售卖公房的公共维修基金单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

用途维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。

当乙方房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。

标准1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。

从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。

商品房公共维修基金公共维修基金用途维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。

由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。

标准商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。

即多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。

意义建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。

管理制度根据有关规定，发展商和购房者均应在签订房屋合同时缴纳物业维修基金。

在前期物业管理期间，发展商应将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户，任何人不得动用。

业主委员会成立之后，发展商应将物业维修基金移交给业主委员会，由业主委员会委托物业管理单位管理，专项用于物业维修，不得挪作他用。

使用流程根据住宅供应部位，公用设施设备维修基金管理办法规定，小区公共设施发生损毁后，由相关业主向业委会提出申请，业委会争得小区三分之二以上业主的同意后申请使用，通过房产行政管理部门审核后，会同专业工程人员和物业现场查勘认证，符合规定后安排维修。

维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方察看验收，维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后由业主委员会盖章认可，公共维修金最终才能被动用。

使用现状公共维修基金根据各地的统计数据，中国缴存在的公共维修基金已经超过万亿元，但是使用率却不足百分之一。

截至2013年7月，北京缴存基金348.1亿，使用5.38亿，使用率1.55%。

截至2012年10月，广州市缴存资金约81亿、使用8千万，使用率0.99%。

截至2012年1月，天津市缴存资金145.4亿，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。

浙江省就了新规，规定公示公共维修方案以后，只要反对的业主，不超过三分之一就算通过。

北京市，居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无需再经过三分之二以上的业主同意。

浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法

第一条　为了加强物业维修专项资金的管理，规范物业维修专项资金的使用，维护住宅区业主的合法权益，根据浙江省人民政府令《浙江省住宅物业管理办法》（第113号）有关规定，制定本暂行办法。第二条　物业维修专项资金（住宅公用部位公用设施设备维修基金，下同）遵循全额储存，业主共同所有，合理使用的原则。实行统一缴交，专款专用，民主理财，接受监督的管理制度。第三条　本暂行办法所称房屋公用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本暂行办法所指设备、设施是指住宅区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库文体设施和共用设施设备等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电（水）一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。第四条　物业维修专项资金专项用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、更新。第五条　物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向所在地物业主管部门预交。第六条　商品住宅物业维修专项资金按照当地上年综合平均建筑安装工程造价3－5％的比例缴交。高层建筑别墅等的物业维修专项资金缴交比例可提高到6％。具体比例由市县人民政府在省定范围内确定。

公有住房出售时，所收取的住房公用部位和共用设备维修养护基金也纳入物业维修专项资金管理范围，具体管理和使用办法，由市、县财政、物价、物业管理主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。第七条　物业维修专项资金由所在地物业主管部门以各业主委员会为管理单位，以各幢为资金核算单位，并建立明细帐。物业维修专项资金所有权属该业主委员会所属全体业主共同共有，不得分割给该住宅区个人或团体，包括迁出该住宅的个人和小团体，不得挪作于其它用途。第八条　物业维修专项资金由物业主管部门以业主委员会名义在当地银行专户存储，专项管理。物业维修专项资金自收（预）缴之日起5个工作日内开始按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚动使用和管理。

物业维修专项资金必须专款专用，增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率，除存入银行、购买国债外，严禁挪作他用。

未设立业主委员会的住宅区，物业维修专项资金由所在地物业主管部门设立专户代管。第九条　物业主管部门要加强物业维修专项资金的管理，提高管理透明度。在每年初向业主委员会公开本年可使用数额，上年未使用的按年度累计公布，同时汇总上报上级物业主管部门备案。第十条　物业维修专项资金由业主委员会或物业管理企业根据住宅区公用设施设备维修年度计划，提出物业管理维修专项资金使用方案，经业主大会批准后向当地物业主管部门提供使用申请。

每年每个住宅区可分两次申请物业维修专项资金使用方案。第十一条　凡符合本暂行办法第四条使用规定条件的，物业主管部门在受理使用申请后7个工作日内予以审批，并在3个工作日内予以划转资金。对于不符合或部分不符合第四条条件的，由物业主管部门在受理使用申请后3个工作日内书面告知申请单位。第十二条　对于日常维修，年度使用限额按照物业维修专项资金的增值部分即物业主管部门年初公开的年度可使用数额确定。

对于中修以上的维修、更新，计划费用在现值25％以上的，可以动用物业维修专项资金本金。

物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会或业主代表大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。第十三条　物业管理企业发生变换时，其使用的物业维修专项资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起15日内送当地物业主管部门和业主委员会备案。第十四条　业主转让房屋所有权时，结余的物业维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。第十五条　因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，物业维修专项资金代管单位应当将该资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

物业维修基金应该由业主还是开发商承担？

李国刚

案情简介

原告×××有限公司(以下简称开发商)

被告俞某某(以下简称业主)

2003年12月8日，开发商在申领其开发的萧山美之园楼盘《建设工程规划许可证》时，预交了整个小区1000多套房屋的物业维修基金。2004年始，包括被告在内的各业主先后与开发商签订《商品房买卖合同》，购买商品房。在2005年交房时，开发商向各业主发出《交房通知书》，通知每位业主交纳物业维修基金数千元至一万余元不等。有的业主按《交房通知书》办理了交房交接手续，部分业主认为根据政府主管部门萧价［2003］76号文件物业维修基金已包含在房价内，收房后不愿交纳物业维修基金。双方遂引起纠纷，在协商未果的情况下，开发商向部分业主提起诉讼，要求由业主承担物业维修基金。

此外，在开发商作为原告与业主的物业维修基金案起诉于杭州市萧山区人民法院后，已交纳物业维修基金的业主代表也向杭州市萧山区人民法院起诉开发商，要求开发商退还物业维修基金。

争议焦点

开发商向业主收取物业维修基金是否属重复收费，即物业维修基金是否包含于房价内。

一、开发商主要观点

1．交纳物业维修基金是业主的法定义务；2．物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴，双方约定的房价不含物业维修基金；3．物业维修基金属代收代缴费用，业主依法应向开发商支付代交的费用。

二、业主主要观点

1．萧价［2003］76号文件是政府职能部门的指令性文件，具有强制性，开发商没有排除适用该文件，执行该文件是开发商的义务；2．按萧价［2003］76号文件规定，业主向开发商购买的是市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，即物业维修基金已包含在房价内，业主已经支付了，不存在“拒付”的事实，故开发商无权再次要求业主支付物业维修基金；3．按萧山区商品房交易习惯及历史沿革，物业维修基金实际均由开发商交纳。

三、代理思路

律师系开发商的常年法律顾问，既要维护好顾问单位开发商的利益，也要使业主的合法利益不至于受损，以免引起社会矛盾，涉及一千多名业主的切身利益，推而广之，涉及的是整个萧山乃至杭州及全省各业主的物业维修基金问题，对开发商而言，由于涉及千万户人家，一败全败，一胜全胜，也是利益攸关。因此，严格依法办案，是平衡各方利益重中之重。律师接受了开发商的委托，参与提供整个楼盘各个环节的法律意见，代理了本案一审、二审的诉讼，形成如下主要代理意见：

物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴。双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价不含物业维修基金等代收代缴的费用。

1．根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条、《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》第5条、《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第二条第(一)项之规定，物业维修基金不计入商品房的销售收入。国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(1998年)、《关于住房专项维修基金免征营业税的通知》等文件均对作为开发企业的开发商代收的物业维修基金，不计征营业税。物业维修基金若含于房价内，则应征收营业税。因此，开发商主张向业主收取物业维修基金不属于销售收入，不属于房价的范畴。

2．业主认为房屋单价包含了物业维修基金，并以《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》(以下简称《若干规定》)第三条为依据于法不符。

(1)开发商开发的美之园西区为拍卖土地，属实行市场调节价的商品房。《若干规定》一次性买断价所指价格应理解为合同双方约定房屋单价后不作变更。《若干规定》中一次性买断价或预售价均应指房屋单价。

(2)《若干规定》第三条规定“商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补”应理解为按套出售可予适用，但却不适用本案的业主所选择的按建筑面积成交的房款结算。合同面积与产权面积会有所差异，法律及双方约定均认可并事实上对面积差异引起的房款结算等作了处理。

(3)《若干规定》第三条规定：“商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备设施和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”该规定不合法，具体理由如下：擅自设定了行政许可和审批手续，违背《行政许可法》之相关规定；与众多上位的地方规章、行政规章和行政法规相冲突；不属于行政规章、规范性文件，无法律地位。《若干规定》该部分规定正因为其缺乏合法性，限制当事人合同自由，故与其后于2004年3月22日起施行的《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》相矛盾，根据《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第六条之规定，该部分规定已被废止，其后事实上又被列入无效文件的清理范围，予以废止。

(4)《若干规定》既不是双方合同的组成部分，又不是开发商的单项或单方义务，也没有法律强制效力。业主认为房屋单价包含了物业维修基金，没有任何法律或事实上的依据。

3．双方签订《商品房买卖合同》的房屋单价不含物业维修基金等开发商代收代缴的费用。

(1)业主双方约定预售房美林14幢2单元302室，《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4973．00元，合同面积104．21平方米，总价4973×104．21=518236元。双方约定内容并没有违反任何法律、行政法规强制性或禁止性规定，应属有效。

(2)商品房的单价之含义，根据浙江省物价局1999年4月1日起施行的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》之规定，商品房的价格由下列项目构成：①土地使用权取得费；②住宅开发成本；③住宅开发期间费用；④利润；⑤税金；⑥商品住宅差价。物业维修基金、管煤费、IC卡功能费、印花税、契税、产权证工本费等代收代缴的费用并不在该文件规定的商品房价格范畴，故双方约定的商品房的单价，并不包含物业维修基金等代收代缴费用。

(3)业主已交清了其他合同并没有约定的代收代缴费用，唯独认为其中的物业维修基金包含于房屋单价内。按业主的逻辑，其他已缴清的代收代缴费用已包含于房屋单价内，也应由业主负担，这与事实相背，显然是荒谬的。

审理判决

本案经过一、二审审理，均支持了代理人的主要观点。

一审判决情况

2006年2月6日，萧山区人民法院作出(2005)萧民一初字第4069号民事判决书。

杭州市萧山区人民法院认为，物业维修基金是专用于物业公共设施设备保修期限满后的大中修、更新、改造工程的储备资金，它不计入商品房销售的收入。本案开发商与业主在订立商品房买卖合同时，约定了商品房单价，对物业维修基金的收取方式未作约定，而商品房的单价不包括物业维修基金；现开发商已按有关规定代业主向有关部门交纳了该基金，业主也因此依法取得了相关的权利，遵循公平和等价有偿原则，业主应将物业维修基金支付给开发商。业主认为根据萧价［2003］76号文件规定，开发商、业主在《商品房买卖合同》中约定的应是一次性买断价，但该文件不属国家强制性规定，业主又未举证证明其支付的商品房单价中已包括了物业维修基金，故业主的辩称，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决业主在本判决生效后十日内支付给开发商物业维修基金。

二审判决情况

业主不服一审判决，提起上诉。2006年5月17日，杭州市中级人民法院作出(2006)杭民一终字第472号民事判决书。

杭州市中级人民法院认为，业主与开发商就买卖、交付涉案的商品房所订立的买卖合同和相关协议，双方主体适格、意思表示真实、内容完备，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效；双方订立的买卖合同，采用的是浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制的示范文本(浙江省2000年修改版)，该合同及相关协议中并无房屋价格(单价或总价)中包含有物业维修基金等的约定；合同、协议的内容及双方的履约事实表明，双方采用的是单价确定、房屋面积及总价预售时估算、交房时在3％误差范围内按实际建筑面积结算的交易方式，该种交易方式也是合同示范文本中所预设的，杭州市萧山区物价局、建设局于2003年5月23日发布的萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》第三条虽规定“商品房销售可实行一次性买断价或预售价。凡实行市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，购买双方商定价格后，须以购房合同(协议)约定售、购房条件，并遵循风险共担的原则，明确双方的权利、义务，商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补。商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”但该两局在2005年9月22日作出的“关于顺发美之园物业维修基金信访问题的答复”函件中明确“物业维修基金作为一种代收费用，具体收取方式由建设单位和购房人自行商定。”首先，作为萧价［2003］76号／萧建设房［2003］143号文件发布人在其答复函件中的表述已经明确，物业维修基金的收取方式系由当事人议定，而非行政强制；且萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号文件第三条规定中表述的“一次性买断价”的交易方式及其特征与本案的交易方式所表现出的特征并不相同，而该条规定及相关内容在双方的合同和协议中也未体现；因此，业主认为本案双方的交易方式就是规定中所表述的“一次性买断价”的观点，本院不予采纳；其次，开发商代收物业维修基金具有合法依据，杭州市萧山区物价局、建设局在上述答复函件中对此也予以了确认；第三，就本案的商品房交易，业主并无证据证明双方商定的房屋价格中已包含了物业维修基金的事实。因此，原审判决支持开发商要求业主支付物业维修基金的诉讼请求，符合法律与事实，并无不当；业主的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

单位住房基金是什么意思

单位住房基金的意思：

1、单位住房基金是事业单位、政府机关部门、国有私人企业等机构，为在职人员每月所缴纳的长期住房储备金。

2、住房公积金的缴纳分两部分，由职工自己和单位共同缴纳，其中职工缴纳部分由用人单位代扣，再将单位那部分住房公积金一同存入职工的个人住房公积金账户上。

单位住房基金办理程序：

1、缴交：售房审批后，由售房单位凭售房审批表，开具《浙江省国有住房出售收入交款单》和《浙江省国有住房出售收入专用票据》并加盖公章后，到上海浦东发展银行文晖支行办理交款手续。中心管理人员收到浦发银行转来的售房单位交款票据后，逐笔核销入账，并按规定比例从售房款中分离维修基金，生成单位住房资金和住房维修基金。

2、撤销审批退款：凭撤销审批退款审批表，三证注销证明复印件，填写《浙江省国有住房出售收入交款单》和《浙江省国有住房出售收入专用票据》，并加盖公章后办理退款。

3、重审退款：凭重审退款审批表，填写《浙江省国有住房出售收入交款单》和《浙江省国有住房出售收入专用票据》，并加盖公章后办理。

4、维修基金退还：已售公房因拆迁或其他原因造成灭失的，提供《浙江省国有住房出售专用票据》一手房改房或《销售不动产统一发票》或住房查档证明可凭本人身份证原件至中心一楼信贷大厅自助机打印、《产权调换协议》或《货币补偿协议》复印件，身份证原件和银行借记卡原件等相关资料，向中心提出申请，中心当场办结，个人维修基金余额退还给业主，单位维修基金余额退还到原产权单位住房资金账户。

5、单位住房资金使用：各单位的住房资金按规定全部用于发放住房补贴。单位在办理住房补贴到账手续后，由中心管理人员凭《浙江省省直属单位住房补贴资金审批表》划转单位住房资金至该单位的住房补贴账户。

综上所述：单位住房基金是为了加快住房建设，实现住房商品化，促进住房制度改革而设立的。

法律依据：

《北京市住房基金管理办法》

第三条

住房基金是用于住房建设、维修、管理以及资助职工建立住房公积金等方面的专项资金。建立住房基金，应在理顺国家、单位用于住房的各种资金渠道的基础上，立足于原有住房资金的转化，逐步使住房资金的来源和使用合理化、固定化、规范化。

多地公共维修基金遭遇“提取难” 面临“维修高峰”考验

近日，央视《焦点访谈》披露，全国公共维修基金已超万亿元，但使用率极低。许多需要使用这笔钱维修建筑物共用部分的居民发现，“看起来很美”的 公共维修基金 却很难提取出来。迄今为止，这笔资金仍停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上。按照相应的通胀比例计算，它正在逐年缩水。此外，在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后，将逐渐面临维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁，我国应未雨绸缪，加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系，以面对即将到来的资金使用潮。

多地遭遇“提取难”

我国公共维修基金达到上万亿元，然而，这部分资金几乎都“沉睡”在当地银行的“活期账户”中

新城市花园是天津市南开区的一个小区，几千位居民中有很多老人和小孩。因9栋楼都是高层建筑，电梯是居民必不可少的出行工具。

最近一段时间，电梯总是出现问题。维修工人在检查后证实，这部电梯的电缆已坏，小区其他15部电梯也出现严重磨损，需要更换很多零件。居民找到小区物业维修，物业却表示，这个维修他们无法负责。

对于买过房的人来说，公共维修基金并不陌生。它是按建设部相关规定，由开发商和购房人在买房时缴纳的，用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。某些地方规定为购房款的2%。按照国家住建部相关法律规定，住宅公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有，小区没有成立业委会的，由物业暂时代管，原则上不能动用;成立业主委员会后，由业委会接管。

然而，新城市花园业委会主任郭绍丽也在为小区的大修问题犯愁。目前，公共维修基金账面上有几百万元，来修理损毁的公共设施不成问题，然而这笔钱却动不了。

郭绍丽说，公共维修基金的动用，第一个条件是必须缴齐才能使用，但小区的缴纳比例数不够，现在416户居民有一半没有缴纳。

这样的情况，在全国各地广泛存在。而启动公共维修基金，也需由全体业主的三分之二表决通过。

据媒体报道，业主不同意动用公共维修基金的原因，主要有三类。一是物业公司工作透明度不够;二是“事不关己、高高挂起”的心态;三是业主怕用完了基金难再集。

按照规定，公共维修基金用了70%就需重新集资，但大多数业主并不愿意掏钱，毕竟没有机构监督这笔钱如何使用。这也是房屋公共维修基金长时间无法被正常使用的一个原因。而现实中，也有人打起了这笔巨额资金的算盘。

2005年5月，北京斯博房地产开发有限公司财务经理韩启才伙同老总王民杰，采取收款不入账等手段，截留该公司代收的“置业家苑项目”业主缴纳的公共维修基金、契税、物业费等人民币1000万元，用于王民杰个人控制的公司。

2012年12月，韩启才因犯挪用公款罪，被判处有期徒刑5年。此案也成为北京最大一起涉及业主公共维修基金被挪用的案件。

来自各地的统计数据显示：截至2013年7月，北京缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率1.55%;截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率0.99%;截至2012年1月，天津市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。浙江大学博士杨天保作过这样的估计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。

然而，这部分资金几乎都停留在当地银行的“活期账户”中。即便是金融体系较为发达的广州，这笔资金也仅仅是允许停留在3个月的银行短期账户中。

广西银监局监管部门一位欧处长表示，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是高利用度的“睡眠资金”。

面临“维修高峰”考验

新加坡国际大学客座教授郑伟军用“跑不赢‘通胀率’，抵不了‘维修费’”来描述中国多个城市公共维修基金的尴尬

在许多国家，业主委员会负责管理公共维修基金，其前提是业主委员会民主表决产生。而这一过程也受到业主、政府等各方监督。

如今，中国的业主委员会机制很不完善，很多小区都没有，其法律地位和责任也不明确。

有评论认为，归根结底还是制度设计不合理———买房的时候，硬性要求必须交，一旦使用却面临各种各样看不见的成本，比如必须有三分之二的业主同意、需要有业委会批准等条款。另一方面，公共维修基金的交纳比例也被视为一个问题。

在广西为多家电梯提供维修服务的养护专业人士周杰说：“从长远上看，1500万元的房屋维修资金，甚至不够抵入住15年后的日常电梯保养费。”

15年，恰恰是电梯房电梯的“生命大限”。这意味即便是业主都同意全额缴纳房屋维修资金，进入第8年之后，原有资金也无法满足电梯维修费用，更不用说配电房、地下车库、游泳池等设施了。

“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”郑伟军说。

在美国，公共维修资金的管理采取市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金由基金公司负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。资金闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到业主补齐这笔费用为止。

在日本，维修资金包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，房屋是终身保修。

北京市住建委曾公开表示，在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。但由于没有完备的相关法律保障，简化程序并非一朝一夕之事。

待解的“责任悬空”

在各地不断探索如何更好使用公共维修基金同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域

为了更好地使用公共维修基金，多地都在不断地探索。

浙江省日前出台新规，规定公示公共维修方案以后，只要反对的业主，不超过三分之一就算通过。

北京市也出台新规———居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无需再经过三分之二以上的业主同意。

青岛市规定，市民已购买产权的房屋在动用房屋维修金时并不需要所有邻居签字，进行预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这样就绕过了“需再经过三分之二以上的业主同意”的要求。

而在各地不断探索如何更好地使用公共维修基金的同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域———由于种种原因，业主并未缴纳这样一笔费用。

在专家看来，进入房屋维修集中期后，小区申请动用公共维修基金的情况会越来越多，房产行政管理部门既然负有监管责任，就应该不仅只保证钱的安全，更应该保障全体业主的安全。若因开发商的原因无法使用公共维修基金，就应由监管部门来督促开发商履行义务。

“这件事本来应该由政府牵头拍板决定，现在的问题是没有人愿意承担责任。只有政府来担当决策机构才能实现真正的程序简化。”中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心表示。

“如果都交付给政府进行决策，也与物权法产生矛盾，因为钱归根结底是业主的。”北京首一业主大会工作辅导中心理事长张大宪表示。

在不认同政府挑头决策的同时，他亦不认可使用第三方评估机构的方式，“如果采用第三方评估机构提取，则需要支付手续费，业主的利益会有所损失，所以还应尽快立法，明确什么情况下业主有决定公共维修基金使用的自主权，到什么程度可让政府介入”。

而对于“跑不赢通胀率”的问题，常年从事社区金融问题研究的专家徐大克认为，这笔巨额资金与其说是“睡眠资金”，不如称为“梦游资金”更为妥当。

对于作为出资方的普通业主而言，这笔资金确实是“沉睡”在“活期账户”上，但银行及基金公司等金融机构却通过各种方式，利用杠杆效应充分调动了这笔资金，也就是说，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“梦游”，而且创造了巨大的增值空间。

多位专家学者表示，“梦游资金”的保值增值模式是显而易见的。

郑伟军建议，以城市为单位进行统一协调，把有限的资金用到刀刃上，更需要尽快在摸清家底的情况下，建立全国统一的管理体系。

买房要交哪些税费

1、契税：90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税,90平方米（含）以上普通住宅1.5%，超过144平米（含）调整为1.5%，非居住用房仍为3%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。

2、印花税：房屋成交总额×0.05%，从2009年开始国家暂免征收住宅印花税

3、维修基金：约为购房款的2%-3%

4、权属登记费：权属登记费就是办理产权证的费用，为80元/套

5、交易手续费：3元/平方米×建筑面积（以实际测绘面积为准）

6、物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。

如果按揭，还要发生以下费用：

1、评估费，购房总价的0．2－0．5％。

2、保险费，购房总价乘以贷款年限乘以0．1％乘以50％。

3、公证费，贷款额乘以0．03％

4、抵押登记费，100元。

扩展资料：

1、一手房屋交易:

契税：买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。

维修基金：按建筑面积乘一定金额收取。

物业管理费：房屋交房后支付，具体档次费率按各地物价部门规定执行。

2、二手房房屋交易：

非普通住宅契税要加倍。无论取得产权满不满两年。

房本不满五年，要按规定缴纳营业税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5.5%缴纳。目前我国改善性需求量还很大，如何减少政策影响呢?秦虹表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。

再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

这一政策实际上对改善刚性需求有一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到‘支持合理住房需求，抑制投机性需求’的政策目的。

营业税：普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税，满5年免缴。非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额营业税，满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税。

所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）万分之十的印花税。房屋交易手续费按房价1.9%交纳。

相关规定

1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上,单套建筑面积在140（含）平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。

2、增值税有征收和不征收两种。如果转让个人购买不满2年的普通住宅，则业主需支付（全额÷1.05）×5.6%；不满2年的非普通住宅，业主要交（全额÷1.05%）×5.6%；已满2年的普通住宅则不需支付该税；已满2年的非普通住宅，业主要交（差额÷1.05）×5.6%。

3、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

参考资料：

百度百科-房屋交易税费

买第二套房需要交房产税多少

买第二套房是新房税费需要交的税种为：

契税3%（因为是二套房）印花税万分之五,公共维修基金2%或按当地政策 一手房不存在营业税和个人所得税，二手房才可能有，下面以市价计算购买一套90平方的二手房，这种情况需要交纳的税费：

1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，你的房子面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2、交易费：3元/平方米

3、测绘费：按各区具体规定

4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

不仅仅买房的人需要交税，卖房人也需要交税

1、交易费：3元/平方米

2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

契税买方按照交易总额的3%缴纳，首次购买面积不足90平的普通住宅可以优惠按1%缴纳，首次购买面积超过90平（含90平）的普通住宅可以优惠按1.5%缴纳。

税率5.6%，卖方缴纳。根据刚发的新政，满2年的普通住宅免征，满2年的非普通住宅按交易差额乘以税率征收，这里交易差额是指本次网签价减去这套房子上次交易的网签价。

个人所得税，按交易差额的20%征收（相当高的税率），卖方缴纳。满五唯一的住宅免征，所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房。

4、印花税，买卖双方按交易总额各交0.05%，普通住宅免征

5.土地增值税，卖方按交易总额1%缴纳，普通住宅免征，非普通住宅满2年免征。