中金估值_中金价值轮动清盘

2024-10-29 04:13:40

1.任选一只沪深股市的股票

2.消费基金排名前十

3.十大券商看后市：短期震荡后A股“暖冬行情”仍有望延续

4.北京楼市：大兴、亦庄新城价值分析

任选一只沪深股市的股票

中金估值_中金价值轮动清盘

（图形无法输入，见谅）

上海九百（600838）出资1755万元参股东方证券1.5％的股权。东方证券公布的业绩快报显示净利润达到9.33亿元，按此计算，上海九百持有的股权将获得的权益是1399 万元，年投资回报接近80%。公司作为上海地区的商业龙头,区域竞争优势相当明显,并得到了外资商业巨头的青睐。公司不仅与香港崇光百货和控股股东九百集团合作经营上海久光百货有限公司,还与韩国新世界株式会社、上海商务中心股份有限公司三方共同投资设立了上海易买得超市有限公司。新世界株式会社经营的易买得超市是韩国最大的大卖场超市,此举标志着九百涉入大卖场经营、进军连锁超市领域,培育公司未来利润增长点的战略。另外公司参股的中进汽贸上海进口汽车贸易有限公司。2005年通过4种途径进入上海房地产市场的海外资本已达37.63亿美元。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团，先后涉足中国商业地产市场，京、沪、深、穗等大城市，都有外资关注。随着国外机构亚太总部陆续内迁，对商业地产市场会有很大促进。外资的青睐不仅让商业地产规避了调控的风险，同时，商业地产的价格还有水涨船高的可能。这对部分含有商业地产类的上市公司来说是重大利好。

上海九百是一家有着六十多年历史的老牌商业龙头，区域竞争优势明显，土地雄厚，潜在价值巨大。目前不仅拥有上海黄金地段南京路上最大的现代化商业广场，还有44家商店及土地。经营管理的4.5万平方米的商业地产中，有位于上海市中心静安寺商圈的静安寺珠宝古玩城、位于航华地区的九百家居和位于大华社区的九百购物中心。公司参股的上海九百城市广场有限公司，拥有位于静安寺商圈的、投资12个亿规模的都市型购物中心久百城市广场。上海作为国际大都市，寸土寸金，在人民币升值的背景下，其增值想象空间就更加突出。由于目前报表中该类资产记帐成本极低，在新会计准则下重估土地资产时必然存在大幅溢价，公司的每股净资产将出现大幅度提高，根据粗略计算，公司重估商业地产价值已经超过了22亿元，每股价值增厚约5.5元，重估增值惊人。

九百成为集团进军地产的载体

九百集团董事长李庆苏日前在"上海九百集团发展研讨会"上透露，集团正在着力打造商业地产发展战略，未来3年内，以自购及租赁等方式，开发商业地产 11万-15万平方米。据悉，集团首先打算以上市公司上海九百（600838）为主体，运用开发久百城市广场、大华购物中心等项目经验，开发商铺1万-3 万平方米；同时，再利用多家连锁企业作为载体，发展商铺10万-12万平方米。

九百集团还调整整合现有商业房产。九百集团目前商业网点及商业用房900个，多数位于上海市中心的黄金地段，在南京西路上就有43个自有产权商铺。从这里可以看出，九百集团不仅实力雄厚，具备的地产十分庞大，进军地产条件也得天独厚。因此，一旦九百集团联手上海九百进军地产，那上海九百不仅具备了实质性地产概念，也将站在更高的起点上。

另外，公司出资1755万元参股东方证券1.50％股权。东方证券负责人在去年七月份表示，今年上半年公司业绩创出成立以来的新高，累计创利7.45亿元，净利润超过5.5亿元，按照这一净利润，上海九百持有的股权将获得的权益是825万，半年的投资回报率达到了47%，折算成年收益率将高达100%左右，这种高回报带来的必然是其资产的大幅度增值。商业地产增值潜力巨大上海九百是一家有着六十多年历史的老牌商业龙头，区域竞争优势明显，土地雄厚，潜在价值巨大。目前不仅拥有上海黄金地段南京路上最大的现代化商业广场，还有44家商店及土地。经营管理的4.5万平方米的商业地产中，有位于上海市中心静安寺商圈的静安寺珠宝古玩城、位于航华地区的九百家居和位于大华社区的九百购物中心。公司参股的上海九百城市广场有限公司，拥有位于静安寺商圈的、投资12个亿规模的都市型购物中心久百城市广场。上海作为国际大都市，寸土寸金，在人民币升值的背景下，其增值想象空间就更加突出。由于目前报表中该类资产记帐成本极低，在新会计准则下重估土地资产时必然存在大幅溢价，公司的每股净资产将出现大幅度提高，根据粗略计算，公司重估商业地产价值已经超过了22 亿元，每股价值增厚约5.5元，重估增值惊人。

外资合作优势由于具备相当明显的区域竞争优势，上海九百得到了外资商业巨头的青睐。公司不仅与香港崇光百货和控股股东九百集团合作经营上海久光百货有限公司，还与大韩民国株式会社新世界、上海商务中心股份有限公司三方共同投资设立了上海易买得超市有限公司。新世界株式会社经营的易买得超市是韩国最大的大卖场超市，此举标志着九百涉入大卖场经营、进军连锁超市领域，培育公司未来利润增长点的战略。另外公司参股的中进汽贸上海进口汽车贸易有限公司，日前刚刚获得美国通用汽车市场销售部颁发的通用汽车中国经销大师大奖赛冠军的称号，表明公司将利用多元化经营模式提升盈利能力。

百年正章品牌、网络价值突出公司全资投资并管理的上海正章洗染公司，是一家具有百年历史在全国知名度很高的中华老字号企业，多年来，正章公司充分发挥品牌优势，从原先单一的洗涤服务，逐步发展成能自主研发、生产销售洗涤化工产品和覆盖上海市场的洗涤服务网络的企业。洗涤服务网络拥有15家形象店、400多家门店，已经形成全能店、标准店、收衣店，店店相通的格局。这种以品牌带网点的区域服务性行业龙头，无论是无形资产还是重建成本，都对外资构成强大吸引力，也一直是外资收购的重点，未来同样存在很大的增值重估空间。可以予以中长线关注。

消费基金排名前十

废话不多说，先上名单：

消费一般分为两大部分：

必选消费就是日常消费。一个人想要很好的生存下去，就离不开这些东西。

日常消费通常包括食品、饮料、家庭生活用品（如纸等）。

可选消费是为了改善生活而发生的消费。

比如，汽车、家电、旅游、等都属于可选消费。老百姓对这些产品的需求并没有那么强烈。

过去10年，中证消费指数涨了245%。

过去10年，全指可选指数涨了21.25%。

必选消费之所以遥遥领先可选消费，主要是必选消费利润增长快。

2010年，必选消费行业净利润是335亿元。

2019年，必选消费行业净利润是1787亿元。

必选消费净利润增速快，主要是大消费领域的龙头股主要集中在必选消费领域。

反观可选消费领域，除了美的、格力、中国中免（中国国旅），其他的表现都一般。

消费品主要用来满足日常需求，很少受经济周期影响。

经济衰退了，你就不吃饭了吗？

疫情来了，你就不吃饭了吗？

中美关系紧张了，你就不吃饭了吗？

无论何时何地，消费行业都不会垮掉。且随着物价提升，消费品赚的钱也越来越多。

这就是消费行业的长期投资逻辑。

易方达中小盘混合（110011）、易方达蓝筹精选混合（005827）

张坤作为国内top1基金公司的top1基金经理，可以说是无人不知、无人不晓。就在前不久，他刚刚成为国内首个管理资产规模破千亿的基金经理。

他的价值投资和巴菲特如出一辙。在投资风格方面，张坤坚持选好赛道、集中持股、长期持有。体现在基金业绩上，短期波动可能较大，但长期收益十分可观。

其代表作有两只：

易方达中小盘全部投A股，前四大重仓股都是白酒股，8年零4个月时间翻了7.7倍，同期同类排名4/530

易方达蓝筹精选投A股和港股，买了美团、腾讯、港交所、颐海国际等知名白马股，2年零5个月时间翻了2.2倍，同期同业排名45/2598。

二选一的话，建议选易方达蓝筹精选。

不过目前这两只基金都有限额机制，易方达中小盘每天最多只能买2000，易方达蓝筹每天最多5000。此外，易方达中小盘规模超400亿，易方达蓝筹精选规模也超600亿，基金规模过大可能影响收益。

景顺长城新兴成长混合（260108）、景顺长城内需增长混合（260104）

刘彦春，金牛奖、金基金奖、明星基金等业内权威奖项的大满贯获得者。从业近12年，前8年业绩都平平无奇，最近4年依靠重仓消费一飞冲天，成为市场上最抢手的基金经理之一。目前管理基金规模高达783亿，在管的6支基金收益率全部翻倍。

在投资中，刘彦春基本不做宏观择时，股票仓位常年维持90%左右。换手率较低，一旦看中优质标的，长期持有。行业配置上，行业轮动风格明显，会根据不同的行情进行不同的消费行业配置，总体来看以白酒为主，其他行业根据市场行情实行均衡配置。

景顺长城新兴成长，任职5年又302天，累计收益315.67% ，同期同业排名5/802。

景顺长城内需增长，任职2年又359天，累计收益206.13%，同期同业排名1/1069。

二选一的话建议选择景顺长城内需增长，规模适中，收益相对较高。

易方达消费行业股票(110022)

萧楠和张坤被广大投资者并称为“易方达双子星”，同时他也是A股市场消费之王。从业14年以来始终专注于消费领域，其代表作易方达消费行业8年零4个月创造了5.6倍收益率，年化收益率高达25.5%，同期同业排名1/180。

萧楠的投资风格和张坤比较相似，也是长期价值投资的坚定拥护者，只不过比起张坤，他的行业分布更加单一，基本上全部集中在消费行业。行业配置上以白酒为主，其次是家电和其他消费行业。

投资萧楠的基金有两点需要注意，一方面这只基金规模目前将近350亿，规模太大业绩可能会受到影响。另一方面白酒股所占比例偏高，而现在白酒估值普遍较高，需要警惕泡沫风险。

汇添富消费行业混合（000083）

胡昕炜，清华大学工学硕士，金牛奖得主。2011年加入汇添富基金，长期从事食品饮料、农业、轻工制造等消费相关行业的研究。担任基金经理近5年，生涯年化回报24.68%。

在投资中，胡昕炜倾向于淡化择时，保持高仓位操作，持股集中度较高，主要通过行业分散来控制回撤。行业配置上，较为均衡分散，主要集中在白酒、食品、饮料和家电等行业。

代表作是汇添富消费行业混合，任职4年又302天，累计收益323.44%，这样的业绩，在消费行业绝对是名列前茅。

鹏华消费优选混合（206007）

王宗合，绝对称得上消费领域的“老司机”。毕业于中国人大，曾在招商基金做过食品饮料、商业零售、农林牧渔、汽车等行业研究。2009年5月加盟鹏华基金后，做过食品饮料、农林牧渔、商业零售、造纸包装等行业研究。2010年开始担任基金经理，至今任职10年有余。

王宗合是一名坚定的长期价值投资者，在投资中倾向于优质赛道的龙头公司，一旦发现好的投资标的，就会稳稳拿住，长期持有。

代表作是鹏华消费优选，任职10年又40天，穿越两轮牛熊，累计收益428.20%，年化收益17.89% ，超额收益显著。

银华富裕主题（180012）

焦巍是一名经验丰富的“投资老兵”，拥有超过20年证券从业经历，5年投资经验。目前管理 3 只产品，管理总规模为近270亿元，平均年化回报为 20.38%。

焦巍的投资理念用一句话来概括就是：“集中在能力圈做长期稳健的投资，与伟大企业长期共行。”体现在在投资操作中，投资的标的多为优质赛道龙头股，持股集中非常高，换手率低。可以说是进攻性十足。

代表作是银华富裕主题，属于银华基金的一只王牌基金，曾七度获得金牛基金奖。在焦巍掌管的2年又39天时间里，累计收益：239.21%，同期同业排名102/2669。

富国消费主题混合（519915）

王园园是富国基金的一名新锐基金经理，虽然从业时间较短，但是业绩非常优秀。担任基金经理3年又233天，生涯年化回报高达40.21%。

作为女性基金经理，她对大消费具有更强的敏锐性，挖掘出了不少独门牛股，比如中顺洁柔、合兴包装。在投资中，王园园坚持高仓位运作，股票持仓常年在80%-90%之间波动。行业配置相对均衡分散，控制回撤能力突出。表现在业绩上，收益较高，回撤较小。

代表作是富国消费主题混合，任职3年又233天，累计收益：227.84%，同期同业排名：44/2105。

华夏消费升级灵活配置混合A（001927）

黄文倩，复旦大学金融学硕士，2011年11月加入华夏基金，历任家电行业的研究员、零售行业研究员以及消费组组长，现任华夏基金投资研究部总监。在近五年的基金经理生涯中，她所管理过的所有产品都能取得正回报。

黄文倩是比较典型的价值投资风格，偏好大盘股，换手率较低，重仓股占比维持在60%左右。从行业配置来看，主要集中在食品、饮料、家电、医药是几个行业。

代表作是华夏消费升级灵活配置，任职5年，历经一轮牛熊检验，累计收益：233.90%，年化收益：26.67%，超额收益明显。

汇添富蓝筹稳健混合（519066）

雷鸣，华中科技大学管理学硕士，金牛奖得主。从业近7年，年均回报27.9%，是一名实力派中生代选手，目前在管的3只基金回报率全都实现翻倍。

在投资中，雷鸣坚持自上而下精选个股，行业配置较为均衡，从当前的持仓来看，不仅包含白酒、食品、电器等消费行业，还包括医疗、传媒等其他行业，业绩相对较稳健。

其代表作是汇添富蓝筹，任职6年又30天，累计收益360.99% ，同期同业排名22/644。

嘉实新消费股票(001044)

谭丽在从事投资事业前曾经做过十几年的买方研究员，2017年开始担任公募基金经理，从业近4年，平均年化收益29.87%，目前管理7只基金，收益全部为正。

谭丽是典型的价值投资风格，较少追逐市场热点，倾向于逆向投资市场关注度较低的价值标的，在机构抱团瓦解、市场风格切换的行情中表现较好。行业配置方面，偏爱食品行业，其他细分行业配置较为均衡。

代表作是嘉实新消费，任职3年又299天，累计收益168.15%，同期同业排名56/659。

交银消费新驱动（5114）

韩威俊，上海财经大学金融学硕士，拥有14年证券基金行业从业经验，多年来，始终深耕大消费领域，并取得了不错的业绩。目前在管的有5只基金，其中管理时长超过两年（4只）的收益率全部翻倍。

在投资方面，韩威俊属于成长风格，热衷于追求具有持续性的绝对收益。行业配置上，食品饮料（白酒为主）始终是第一重仓行业，配合家电、服装、医药生物等行业均衡配置。

代表作是交银消费新驱动，任职2年又164天，累计收益166.28%，同期同业排名109/994。值得一提的是，这只基金最近一年收益率高达121.56%，仅次于张坤的易方达蓝筹精选。

华夏新兴消费混合A（005888）

孙轶佳是2020年的消费领域的冠军基金经理，她掌管的华夏新兴消费2020年收益率高达104.08%，是去年收益率最高的消费主动基金。孙轶佳拥有12年从业经验，5年公募管理经验。2010年之前在中金公司负责食品饮料的行业研究，其团队曾于2009年、2010年获评食品饮料行业新财富分析师第三名、第四名。

在投资中，孙轶佳始终专注于成长消费赛道，坚持长期框架和方式，淡化短期波动。行业配置上，以白酒、家电、食品行业为主。

代表作是华夏新兴消费，任职2年又89天，累计收益239.21%，最近一年收益率为120.12%。值得注意的是，这只基金不仅可以投资A股市场，还可以投资港股市场。

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十大券商看后市：短期震荡后A股“暖冬行情”仍有望延续

A股迎全面降准利好后，即将进入12月交易时间，市场行情将如何演绎呢？

澎湃新闻搜集了10家券商的观点，大部分券商认为，虽然近期市场再度陷入震荡，但不必过度担心市场出现系统性风险，当前市场仍处于高性价比的底部区域。随着经济中期修复基础的夯实，“暖冬行情”在11月下旬短期震荡后仍将延续。

中信证券指出，预计随着相关政策优化，将逐步形成经济弱势恢复的新稳态。新稳态的渐行渐近，夯实经济中期修复的基础。美元加息节奏拐点确立，国内货币政策集中发力，将提供A股估值修复的支撑。

兴业证券表示，近期市场再度陷入震荡，核心在于风险偏好的反复，如国内债市大幅波动对股票市场情绪形成扰动等。目前，相关政策已进一步优化，市场资金面仍较为充裕，从估值、股权风险溢价来看，当前市场仍处于高性价比的底部区域，不必过度担心市场出现系统性风险。

配置方面，均衡策略成为多家券商的推荐。

中信证券称，当前A股正处于政策驱动的上半场，建议投资者提高仓位，均衡配置地产产业链、全球流动性拐点等主线。

“虽然目前A股仍处于修复性行情中，但经济基本面的扭转难以一蹴而就，价值和成长行情出现‘跷跷板效应’。接下来，在存量博弈的背景下，A股将呈现板块和风格快速轮动的特征，因此投资者可以均衡配置为主。”华西证券进一步指出。

中信证券：A股估值修复有支撑

12月份，预计随着相关政策优化，及房地产“十六条”等稳增长政策执行过程中，将逐步形成经济弱势恢复的新稳态。新稳态的渐行渐近，将夯实经济中期修复的基础。美元加息节奏拐点确立，国内货币政策集中发力，将提供A股估值修复的支撑。

总体而言，当前市场特征表明A股中期全面修复的趋势高度明确，只是短期修复节奏有所放缓。

具体来看，一方面，国内外宏观流动性改善明确，市场中期估值修复有支撑。另一方面，市场情绪波动较大，高度博弈和快速轮动的特征依然明显。当前基本面与市场中期修复的趋势高度明确，但投资者对修复的节奏和风险分歧依然很大，叠加宽松的流动性和较低的活跃资金仓位，A股高度博弈和快速轮动的交易特征依然明显。

配置方面，当前A股正处于政策驱动的上半场，建议投资者提高仓位，均衡配置地产产业链、全球流动性拐点等主线。

中金公司：预期好转的关键在于基本面修复力度

A股市场前期已具备较多的偏底部特征，因此预期好转的关键，在于基本面的修复力度。临近年底，在当前经济仍面临内外部挑战阶段，关注12月附近可能召开的重要会议，留意后续政策取向。总的来说，对A股市场未来12个月持中性偏积极看法。

配置方面，建议投资者短期紧跟政策边际变化的节奏来配置，中期可根据景气程度及中国经济增长结构，把握产业升级与消费升级主线，以低估值、与宏观关联度不高或景气程度尚可且有政策支持的领域为主。

风格方面，当前成长板块整体预期不算低、仓位依然相对重，系统性配置机会可能还需要观察。战略性风格切换至成长的契机，仍需关注海外通胀及中国稳增长等方面的进展。

中信建投证券：市场存量博弈特征显著

自10月底以来，随着反弹的推进，无论是成长与价值，还是大盘与小盘之间都存在明显的“跷跷板”效应。而乐观预期发酵是本轮反弹背后的核心逻辑，但预期先行后，基本面维度的验证才能让市场走向远方。

目前，偏弱的基本面依旧是现实，市场反弹动能衰减，存量博弈特征显著。眼下，投资者更关心的问题，是希望能够得到基本面数据维度的验证。

配置方面，年末稳增长诉求提升，风格或往稳增长链条相关板块轮动。具体到今年，在经济预期不明朗和高景气赛道景气预期基本反应背景下，短期风格或往“稳增长”方向轮动。长期政策导向上看，科技或将成为中长期投资主线。

国泰君安证券：调整反而是布局机会

当前，A股市场现实的约束在于预期底、政策底已经早于基本面底出现。展望后市，本轮的经济修复过程将是曲折的，甚至今年四季度和明年一季度还有较大下修压力。

不过，股票市场不再是泥沙俱下，围绕内需“找机会”的行情有望不断出现，而在预期的改善和基本面的羸弱之下，一蹴而就的拉升式行情很难看到，更多的是在震荡与反复中向上演进。因此，调整反而是布局机会，股票可逢跌加仓。

配置方面，价值底部反弹，投资者可逢低布局成长，并关注两条主线：一是聚焦复苏预期下传统经济的修复空间，尤其是地产供给端的风险收敛，关注龙头房企、银行、保险等。二是抢抓转型升级与安全主线下的内需扩张的趋势，可关注医药、军工、计算机、通信、钢铁、有色、化工等。

海通证券：A股估值处于底部，有较大提升空间

从历史来看，A股估值水平存在明显的周期性特征。截至2022年11月25日，A股的PE/PB、股债收益比、风险溢价率等指标均处于周期底部。因此，当前A股估值已经较低，周期规律下，未来A股和多数行业的估值均有较大的提升空间。

回顾A股2005年以来的历史，可以发现A股每隔3-4年会出现一次大的底部，背后是经济周期轮回。投资时钟视角下经济正走向复苏早期，A股趋势向好。与股市周期对应，A股投资回报率也存在均值回归。

当前A股估值处于底部，政策正在持续加码，年内第二波上涨徐徐展开。展望后市，建议优先关注高景气成长，如数字经济、新能源。数字经济方面，智慧城市的建设有望成为重要催化剂。低碳经济方面，建议关注风电、光伏、储能和新能源车智能化。

兴业证券：不必过度担心市场出现系统性风险

近期市场再度陷入震荡，核心在于风险偏好的反复。如国内债市大幅波动，对股票市场情绪形成扰动等。

但不必过度担心市场出现系统性风险：首先，相关政策已进一步优化。其次，偏债产品赎回对股市影响有限，且尽管利率有所上行，但市场资金面仍较为充裕。此外，外部的冲击也在减弱；从估值、股权风险溢价来看，当前市场仍处于高性价比的底部区域。

展望后市，短期内可关注国企央企的低估值修复机会。首先，阶段性市场风险偏好收敛，带动市场资金向当前仍处于相对“人少的地方”、且有避险属性的国企央企等权重板块分流。其次，近期各类政策、也密集催化。另外，国企央企本身估值处于历史底部，存在估值修复的动力。

安信证券：短期市场环境有利于大盘价值的估值修复

当前市场处于蓄势阶段，市场环境相对安全。新起点下政策组合拳不断加大力度和实质性，政策预期对权益市场的支撑作用是持续的。12月将至，后续政治局会议和中央经济工作会议是重要政策观察窗口，短期市场环境有利于大盘价值的估值修复。

复盘2003年至今岁末年初的行情：岁末行情机会要好于次年初，上证指数在历年12月的平均收益率是2.75%，在历年1月的平均收益是-0.92%。结构层面价值优于成长(但次年初成长胜率会有明显提升)，大盘优于小盘，大金融、消费风格占优。

展望后市，短期可超配的行业包括地产、医药、银行、铜金、汽车零部件等。及以计算机为代表的数字经济，以储能为代表的绿电产业链等。

中泰证券：指数行情逐步向结构性行情演绎

“暖冬行情”在11月下旬短期震荡后仍将延续，结构上将由第一阶段的指数行情，向“权重搭台，个股唱戏”、以中证1000为主的结构性行情演绎，后续关注点在于国内各项政策的发力。

就配置方向而言，维持券商、电力等不变，关注超跌的机构重仓股的弹性，以及四季度部分消费股细分。

具体而言，信创、军工可能是贯穿明年的主线。全面注册制下相关配套设施和利好政策或相继落地，利好资本市场发展，建议关注权重股中的券商板块。新基建相关的电力、特高压、电网改造等板块目前处在底部阶段，同时也有不错的景气度，值得关注。

此外，超跌反弹板块可以关注光伏等。消费股建议关注中药和供销社两个既有长期方向。

天风证券：成长有望占优

11月以来，地产、银行、非银、建筑、建材等大盘价值风格取得了明显的超额收益，叠加年底的特殊时间段，市场开始讨论风格层面会不会有比较大的扭转。

从风格趋势的角度，低估值趋势占优的可能性较小。未来的大部分时间里，趋势上仍然更看好新兴产业。

展望后市，可能可以开始关注一些成长方向，如信创、半导体等，以及7月以来由于拥挤度过高(成交额占比大幅提升)开始调整的赛道方向。建议围绕“内需”“与总量经济关系不大”两个关键词，重点看好海风、军工等。

华西证券：A股仍处于修复性行情中

整体来看，目前A股仍处于修复性行情中，但经济基本面的扭转难以一蹴而就，在债市波动等影响下，市场情绪受到扰动，价值和成长行情出现“跷跷板效应”。

展望后市，预计市场不太会出现类似于2014年年底“低估值蓝筹”行情“一边倒”的现象。当前市场微观资金面并未出现显著宽松，外资、公募基金等增量资金入市有限，私募仓位也回落至近三年低位。因此，在存量博弈的背景下，A股将呈现板块和风格快速轮动的特征。

配置方面，价值板块短期大幅反弹后，建议投资者仍以均衡配置为主，并关注三条投资主线：一是受益于政策边际调整的房地产等；二是景气度高的新能源等；三是信创、自主可控、中药等。

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北京楼市：大兴、亦庄新城价值分析

京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问：京哥，向您咨询下。如果从投资保值角度看，回龙观的旗胜家园两居（全下来490左右），和南海家园的两居（全算下来405左右），哪个更合适。南海家园回迁房的质量和物业管理是个担心的问题。回龙观地区现在已经比较高了，后续升值潜力还大吗？请您指导下，这两个小区选哪个更能保值升值。

A:回答: 您好,这两个房子从投资的角度看,哪个更合适.我们可以从房屋本身转移到板块上

亦庄的产业主要分为四大类:互联网、生物医药、人工智能、高端制造,都是国家在大力推动的行业,互联网代表的企业有京东、小米、中金数据,生物医药代表的企业有拜耳、瓦里安、捷迈;高端制造代表的企业有中芯国际、北方华创、英特尔;人工智能就不用说,亦庄是无人驾驶的试点区;

回龙观最大的优势是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点点产住分离,因此回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,

互联网行业有面临下行的风险,所以价值也会有转移的风险.从板块上看我认为亦庄的价值更稳一些,再从楼盘上看,旗胜现在均价5万2,南海4万3,亦庄已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;所以从投资的角度南海可能的收益率要比旗胜可观.

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Q:提问: 京总好！我在亦庄河西工作，持有工作居住证，有一套海梓府2居，无，产证刚满6个月，现觉得房子有点小考虑换一套更大点的房子，家里还能再凑大概500W，请问兼顾投资和居住资产配置，是应该直接卖掉置换一套，还是再买一套呢？如果置换的话，是否可以考虑亦庄金茂或河东三居或四居？如果再买一套，是仍然选亦庄河西或是其他区域呢？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任;1、海梓府在亦庄河西板块我认为可增值的空间还比较大,天花板比较高,2居室的户型在亦庄属于紧俏热销的户型,不愁出货的,您没必要卖掉,还有房票现有的房子又没有完全可以把钱套出来,加上本金在买一套即可.这样的房产完全可以留着再吃几轮

2、亦庄的金茂系目前的溢价比较偏高,小区品质不错,自住的话比较有优势,但成长性可能不如海梓府,如果打算自住长持可以考虑,有一套好房子做打底,生活品质也会提高,如果以纯投资角度可能您现在的小区更适合.

3、北京的每一轮房价上涨都是由置换群体把房价推高,长期调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房，比较符合未来市场的主流。三居室未来的流通性可能比四居室要好一些,大房子如果流通性不好价值也会打折.如果4居室的面积不是太大,比如3+1个小书房,面积和三居室差距不明显,则这样的四居室比三居室有优势.

4、关于区域选择,亦庄是北京所有新区比较有价值的一个区,已经有产业支撑,配套也会慢慢起来,未来也是产住结合的区;您在亦庄如果工作稳定的话,可以在亦庄本地买,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理

亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高.

河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些!

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Q:提问: 您好京总,通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗?

A:回答: 你好,我觉得万国城妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;900万买这个盘属实有点浪费了

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Q:提问: 京总你好！拜读你的文章，崇拜你的选房分析，精总到位。我打算在经济技术开发区投资一套总价300w的小户型房子，（因是以公司名义购买不能）因资金有限又要选保值增值投资类房子，总是很难选到合适的房子

请京总给于指点，期盼！另我自己选了一些楼盘，又觉不太合适，新盘合生m悦52平一居室精装修，优点有地铁，缺点学校未定，价格高单价6.1w到6.5w，期房2024年底交房

通泰国际公馆优点紧挨京东等产业区，有地铁，有建华学校，缺点53平米大开间俩梯16户，像公寓，入户不走小区，街边入户庭直上电梯。它对面有个小区还可以，300w预算可买的只能是44平米小开间，不知将来好租好卖吗？（流通性如何）

南海家园去看了，学区未定，随机，大概率是二中，没地铁，回迁房品质差些。还有贵园小区，2000年的房子。其它经开区的房子都看了，小户型我预算之内少，京总指指路，我说的这些楼盘可选吗？怎样排序？还有更好的选项吗？

A:回答: 您好!1、我还是建议您优先选择南海家园,您是纯投资,这个盘对于总价不高的预算投资算是河西比较合适的一个盘了

2、合生m悦包括熙悦云上、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这几个盘买过来一定站岗,我在回答问题时很少用一定这个词,这几个盘的溢价比较严重,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;

近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区域)的品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新刚需盘),这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律。瀛海属于价值洼地,受亦庄的辐射,新房溢价需要洗

3、如果您以公司的名义买房，这个房子就变成了公司产权，而不是个人产权，对于你今后的使用转让和继承都会有非常大的麻烦。一般我们是很排斥用公司名义买房的，交易时的税费很高。

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Q:提问：京总您好，今天去看了世茂奥临，朝向正南北的三居报价接近1700。分钟寺的世茂天誉新房，三居也是1700左右。麻烦问一下您对分钟寺那三个新盘的分析？从保值增值性来说值得买吗？和世茂奥临比呢？

A:回答：你好，分钟寺的位置比较一般，看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱

一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，可以看看北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人

虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈品质实在令人担忧。1700万我觉得买在这个地方属于错配

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Q:提问: 京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。

现在有几点疑问：

1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。

2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？

3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？

4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？

5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！

A:回答: 您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制.

2、我给您的建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉

3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价

4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般

4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着

5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的

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